Reforma Tributária: por que a opção pode ser mais atraente para condomínios comerciais — e mais complexa nos mistos?
No artigo anterior, analisei a possibilidade de os condomínios residenciais optarem pelo regime regular do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). Agora, analisarei os condomínios comerciais e mistos, nos quais essa escolha poderá produzir efeitos diferentes.
Primeiro, é importante entender o que acontece quando o condomínio opta por se tornar contribuinte. Embora a cota condominial seja o rateio das despesas comuns — e não o pagamento por uma venda ou por um serviço prestado pelo condomínio —, a legislação determina que, ao optar por se tornar contribuinte, o condomínio deverá calcular IBS e CBS sobre todas as cotas e demais valores cobrados dos condôminos. Em contrapartida, poderá utilizar como crédito os tributos pagos na contratação de determinados produtos e serviços. Se os créditos forem menores do que os tributos cobrados, a diferença será incluída nas despesas do condomínio e suportada pelos condôminos.
Nos condomínios residenciais, a decisão exige cautela porque o morador, como consumidor final, não poderá aproveitar o IBS e a CBS cobrados na cota condominial. Nos condomínios comerciais, a lógica pode ser diferente. Para a empresa instalada no empreendimento, a cota faz parte dos custos de sua atividade. Assim, se ela também for contribuinte desses tributos, poderá utilizar o IBS e a CBS pagos na cota como crédito, descontando-os do valor que deverá recolher. É essa possibilidade que pode tornar a opção mais interessante para um condomínio comercial.
Isso não significa que o condomínio comercial necessariamente pagará menos. A vantagem poderá estar no aproveitamento do tributo pelas empresas instaladas no empreendimento, desde que tenham direito ao crédito.
Um exemplo simplificado ajuda a compreender. Imagine que, após a opção, a contribuição condominial de determinada unidade passe a conter IBS e CBS devidamente documentados. Uma empresa enquadrada no regime regular poderá utilizar esse valor como crédito, observadas as regras legais. Já uma empresa optante pelo Simples Nacional, uma entidade imune ou isenta em determinadas situações, um profissional que não seja contribuinte do regime regular ou uma unidade utilizada por pessoa física poderá não ter o mesmo benefício. A cobrança é feita pelo condomínio, mas o efeito econômico não será igual para todos.
Por isso, antes de qualquer decisão, o condomínio comercial precisará conhecer o perfil tributário de sua ocupação. Quantas unidades pertencem ou estão locadas a empresas no regime regular? Quantas poderão efetivamente aproveitar créditos? Quantas são ocupadas por pessoas físicas, empresas do Simples Nacional ou atividades submetidas a regras específicas? Sem esse diagnóstico, corre-se o risco de adotar um regime considerado vantajoso em tese, mas pouco útil para quem efetivamente suporta as contribuições.
Nos condomínios mistos, a análise se torna ainda mais sensível. O mesmo empreendimento pode reunir apartamentos, lojas, consultórios, salas comerciais e até áreas exploradas economicamente pelo próprio condomínio. Ao optar pelo regime regular, não será possível tributar apenas a parte comercial: a legislação determina a incidência sobre todas as taxas e valores cobrados dos condôminos e de terceiros. Assim, os moradores residenciais também suportarão o tributo, embora normalmente não possam aproveitá-lo como crédito, enquanto determinadas empresas poderão fazê-lo.
Surge, então, uma questão de governança: uma decisão coletiva poderá produzir efeitos econômicos distintos entre os condôminos. Para a empresa que aproveita o crédito, a opção pode ser neutra ou vantajosa; para o morador ou para a pequena empresa sem direito ao crédito, poderá representar apenas aumento de custo. A assembleia precisará compreender que não avaliará somente a tributação do condomínio, mas também como seus efeitos serão distribuídos entre perfis muito diferentes de usuários.
Outro ponto importante são as receitas obtidas com terceiros, como locação de espaços, publicidade, antenas e estacionamento. Se essas receitas representarem mais de 20% do total arrecadado pelo condomínio, haverá cobrança de IBS e CBS sobre essas atividades, mesmo que o condomínio não tenha optado por ser contribuinte. Por isso, antes de decidir, será necessário comparar os custos das duas situações.
A decisão não poderá considerar apenas o valor dos tributos e dos possíveis créditos. Também será necessário avaliar os novos custos e controles exigidos, como emissão de documentos fiscais, cálculo dos valores a pagar e acompanhamento dos créditos. Quanto maior e mais diversificado for o condomínio, mais complexa será essa administração.
A relação entre proprietário e locatário também precisará ser considerada. Em muitos casos, o proprietário votará na assembleia, mas será a empresa locatária que pagará a cota e poderá aproveitar, ou não, o crédito tributário. Essa diferença deverá ser avaliada para evitar conflitos.
Antes de optar, o condomínio deverá fazer uma simulação para saber quanto pagará de IBS e CBS, quanto poderá recuperar em créditos, quais empresas poderão aproveitar o tributo cobrado na cota e qual será o impacto final para os demais condôminos. Nos condomínios mistos, também será necessário avaliar separadamente os efeitos sobre as unidades residenciais e comerciais.
Nos condomínios comerciais, a opção pelo regime regular pode ter fundamento econômico mais consistente do que nos residenciais. Nos mistos, porém, a diversidade de interesses exige cuidado redobrado. Em ambos os casos, a decisão não deve nascer de uma percepção genérica de que “crédito tributário é vantagem”. Deve resultar de simulação, análise jurídica e contábil, conhecimento da ocupação e deliberação transparente.
A Reforma Tributária oferece uma escolha, mas não uma resposta pronta. O melhor regime será aquele que produzir o menor custo global, puder ser administrado com segurança e distribuir seus efeitos de forma compreensível entre os condôminos. Sem esses três elementos, a promessa de crédito poderá apenas substituir um custo conhecido por uma complexidade ainda não mensurada.
Nota da autora: As reflexões, a análise e as conclusões apresentadas neste artigo são de minha autoria. A inteligência artificial foi utilizada exclusivamente como ferramenta de apoio à revisão, à correção e ao aprimoramento da redação.
