39 milhões de moradores, R$ 516 de taxa média: o Brasil condominial em 2026.

O mercado condominial brasileiro ganhou nesta semana seu retrato estatístico mais detalhado. Os números do Censo Condominial 2026, levantamento nacional produzido pela plataforma de gestão uCondo a partir de bases do IBGE, da Receita Federal e da própria carteira de condomínios atendidos pela empresa, voltaram a circular na imprensa e reacenderam o debate sobre o custo de morar em condomínio no país. O estudo dimensiona um setor que reúne 327.248 condomínios ativos, aproximadamente 39 milhões de moradores e cerca de meio milhão de profissionais dedicados à gestão, à manutenção e à operação desses empreendimentos.

O dado que mais chama atenção é o do bolso. Segundo o levantamento, a taxa condominial média no Brasil subiu 24,9% em três anos, saindo de R$ 413 no início de 2022 para R$ 516 no primeiro semestre de 2025. O avanço não se deu por saltos pontuais, mas de forma contínua, acompanhando a pressão inflacionária sobre os serviços que sustentam a operação predial: segurança, limpeza, portaria, manutenção de elevadores, energia elétrica e seguros obrigatórios. O comportamento regional, no entanto, revela contrastes: no Nordeste, a média saltou de R$ 432,26 para R$ 522,30 no mesmo intervalo, superando o patamar nacional, enquanto no Centro-Oeste o movimento foi mais contido, de R$ 458,47 para R$ 514,51.

Na outra ponta da conta, a inadimplência acompanhou a curva. O percentual de cotas em atraso superior a 30 dias alcançou 11,95%, o maior índice da série histórica iniciada em 2022, com projeção de permanência em torno de 11% ao longo de 2026. Para Léo Mack, diretor de Operações e cofundador da uCondo, o avanço está diretamente ligado ao cenário macroeconômico, marcado por recordes de endividamento das famílias brasileiras. Reinaldo Domingos, presidente da Associação Brasileira de Profissionais de Educação Financeira (Abefin), observa que, quando o orçamento doméstico aperta, a taxa condominial costuma perder prioridade diante de outras obrigações, um comportamento que embute risco jurídico relevante.

O risco é concreto. Desde o Código de Processo Civil de 2015, a cota condominial ordinária ou extraordinária tem status de título executivo extrajudicial, previsto no artigo 784, inciso X, o que dispensa a fase de conhecimento e permite execução direta contra a unidade devedora. Por se tratar de obrigação propter rem, vinculada ao imóvel e não à pessoa, a dívida acompanha o bem mesmo em caso de venda, e a penhora do apartamento é desfecho possível quando a negociação falha.

Para a gestão, o efeito é imediato e circular. Cada unidade em atraso reduz o caixa disponível para manutenção, segurança e melhorias, o que pressiona o síndico a propor rateios extraordinários ou reajustes que, por sua vez, tendem a ampliar a inadimplência. O Censo também aponta o peso da rotina administrativa: os condomínios acompanhados pela plataforma registraram mais de 308 mil chamados em 2025, sendo 28% classificados como reclamações, indicador do desgaste operacional que recai sobre quem administra.

Esse conjunto de pressões ajuda a explicar a profissionalização acelerada do setor. Edições anteriores do Censo mostraram que a presença de síndicos profissionais nos condomínios brasileiros cresceu mais de 300% na última década, partindo de cerca de 6% dos empreendimentos em 2014. O Rio Grande do Sul consolidou-se como o quarto maior mercado do país, com 36.899 condomínios e 1.027 síndicos profissionais registrados. Ainda assim, a valorização da atividade caminha em ritmo mais lento do que a exigência técnica: o levantamento indica remuneração média de R$ 1.520 pela função de síndico, patamar que convive com responsabilidade civil, trabalhista e tributária de porte empresarial.

A nova edição do estudo amplia o escopo para temas que até pouco tempo eram marginais nas assembleias e hoje ocupam pauta central: os impactos do Airbnb, dos carros elétricos e da Reforma Tributária sobre convenções, infraestrutura de garagem e contratos condominiais. São três frentes que exigem decisão coletiva, adequação de convenção e, em muitos casos, investimento estrutural.

Para síndicos, conselheiros e administradoras, o Censo funciona menos como notícia e mais como régua. Ele permite comparar a taxa praticada no próprio condomínio com a média regional, aferir se o índice de inadimplência local está acima ou abaixo do nacional e sustentar tecnicamente decisões de assembleia que, sem dado, costumam virar disputa de opinião. Em um ano em que a projeção de inadimplência segue em dois dígitos e a discussão sobre a regulamentação da profissão de síndico avança no Congresso por meio do PL 4.739/2024, planejar orçamento com base em evidência deixou de ser diferencial e passou a ser condição de sobrevivência financeira do condomínio.