Antena, fachada e salão alugado: a linha dos 80% que pode tributar o condomínio
A reforma tributária ainda está em fase de testes, mas já obriga síndicos de todo o país a revisar contratos e previsões orçamentárias. Em 2026, a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) aparecem nas notas fiscais com alíquotas simbólicas de 0,9% e 0,1%, respectivamente, conforme a Receita Federal. A partir de 2027, a CBS passa a ser cobrada de forma ampliada, e a transição dos tributos estaduais e municipais ocorre entre 2029 e 2032, até a implantação integral do novo sistema em 2033. O alerta foi feito em reportagem do portal BRA 1 publicada em 20 de outubro de 2026, com orientações do advogado Ednaldo Ferreira, especializado em condomínios.
O primeiro recado do especialista é de cautela, e não de alarme. "A Reforma Tributária não significa que a taxa de condomínio aumentará automaticamente", afirmou ao BRA 1. O impacto mais provável chega de forma indireta, pelos contratos de prestação de serviços. Empresas de limpeza, segurança, manutenção e terceirização de mão de obra devem recalcular seus custos sob o novo modelo e tentar repassar eventuais aumentos ao condomínio por meio de cláusulas de reajuste ou de recomposição de equilíbrio. "O síndico não deve aceitar qualquer repasse sem uma análise jurídica e financeira", disse Ferreira.
O ângulo menos conhecido da mudança, porém, está nas receitas do próprio prédio. Pela Lei Complementar 214/2025, que instituiu o IBS e a CBS e foi alterada pela Lei Complementar 227/2026, o condomínio edilício não é, em regra, contribuinte dos novos tributos. A situação muda quando as taxas pagas pelos condôminos deixam de representar pelo menos 80% da receita total. Abaixo dessa linha, o condomínio passa a recolher IBS e CBS sobre as operações com terceiros. Na conta entram receitas como o aluguel da laje para antenas de telefonia, a cessão de fachadas, empenas e elevadores para publicidade, a locação do salão de festas para não moradores e a exploração de vagas de estacionamento.
Em artigo publicado pelo Diário do Rio em julho, Victor Tulli, diretor da Administradora Nacional, resumiu o efeito: "A reforma não criou um imposto sobre o condomínio; ela criou uma linha divisória." Segundo ele, ao cruzar esse limite o prédio passa a ser tratado como fornecedor, com obrigações de emissão de nota fiscal, cálculo de créditos proporcionais e adaptação ao recolhimento automático no pagamento, o chamado split payment. A lei também permite que o condomínio opte pelo regime regular, mas, nesse caso, os tributos passam a incidir inclusive sobre as cotas dos moradores, escolha que, na avaliação de Tulli, raramente compensa em edifícios residenciais.
Para condomínios com receitas extras relevantes, como prédios em áreas centrais com painéis publicitários ou torres que abrigam várias antenas, o acompanhamento passa a ser mensal. Um contrato novo de locação de espaço, assinado sem análise prévia, pode alterar a proporção entre cotas e receitas totais e mudar o enquadramento tributário de todo o condomínio.
Diante desse cenário, as recomendações convergem. O síndico deve revisar os contratos vigentes, especialmente as cláusulas de reajuste; exigir dos fornecedores memória de cálculo antes de aceitar qualquer repasse; incluir as possíveis altas na previsão orçamentária do próximo exercício; e separar com clareza, na contabilidade, as receitas de taxas condominiais e as de operações comerciais. O Código Civil atribui ao síndico a elaboração do orçamento anual e a prestação de contas à assembleia, e aumentos extraordinários precisam ser fundamentados e aprovados conforme a lei e a convenção.
A transparência é o último ponto, e talvez o mais sensível. Explicar aos moradores a origem de cada reajuste reduz conflitos e ajuda a conter a inadimplência. Com a ampliação da CBS a menos de três meses, as assembleias orçamentárias de fim de ano são a oportunidade para o síndico levar o tema aos condôminos com números na mão.
Fonte: BRA 1
