Brasil: condomínios podem ter que emitir nota fiscal por morador em dezembro. Entenda.
A publicação do Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, assinado em 30 de julho de 2026 e divulgado no Diário Oficial da União do dia 31, colocou síndicos, administradoras e escritórios especializados em regime de atenção. O documento, editado pela Receita Federal e pelo Comitê Gestor do Imposto sobre Bens e Serviços, estabelece o cronograma de obrigatoriedade dos documentos fiscais eletrônicos com os novos campos de IBS e CBS, os tributos criados pela reforma tributária do consumo. Entre dezenas de atividades listadas, uma alínea trata da cobrança de taxas e demais valores condominiais pelo condomínio edilício e fixa 1º de dezembro de 2026 como marco inicial. Bastou isso para circular pelo mercado a leitura de que todo prédio precisaria emitir nota fiscal para cada morador.
A dúvida nasceu da redação. O dispositivo determina a emissão de documento fiscal eletrônico na cobrança das cotas condominiais sem separar, no mesmo texto, os condomínios que efetivamente são contribuintes daqueles que não estão sujeitos ao IBS e à CBS. Para tributaristas, essa ausência de distinção abre espaço para interpretações divergentes: parte dos gestores pode concluir que a Nota Fiscal de Serviços Eletrônica passará a ser exigida a cada boleto, enquanto outra corrente sustenta que a regra sequer alcança a maioria dos condomínios residenciais do país.
A legislação complementar, no entanto, continua apontando em direção oposta. O artigo 26 da Lei Complementar nº 214/2025, já alterada pela Lei Complementar nº 227/2026, estabelece que o condomínio edilício não é, como regra, contribuinte do IBS nem da CBS. A lógica é conhecida de quem administra prédios: a taxa condominial não configura operação comercial, e sim rateio das despesas necessárias para manter o edifício funcionando, de limpeza e portaria a manutenção, energia das áreas comuns e folha de pagamento. Sem venda de bens e sem prestação de serviço com finalidade econômica, não há fato gerador dos novos tributos.
As exceções existem e são justamente onde o assunto fica sensível. O mesmo artigo 26 prevê que o condomínio não optante pelo regime regular passa a sofrer incidência sobre as operações que realizar quando as taxas cobradas dos próprios condôminos representarem menos de 80% da receita total. Na prática, basta que as demais receitas superem 20% do total para acionar o gatilho. Entram nessa conta a cessão onerosa de fachadas e telhados para antenas de telefonia, a publicidade em áreas comuns, a exploração comercial de estacionamentos, a locação de salões de festas a terceiros e a importação de serviços, hipótese que alcança a contratação direta de softwares de gestão fornecidos por empresas estrangeiras. Há ainda a adesão voluntária ao regime regular, que sujeita à tributação todos os valores cobrados de condôminos e de terceiros.
O problema é que nem a Lei Complementar nº 214 nem o Regulamento do IBS, aprovado pela Resolução CGIBS nº 6/2026, definem o período de aferição desse percentual. Não há indicação se a apuração será mensal, anual ou baseada em outro intervalo de referência, lacuna que pode produzir tratamentos distintos para condomínios em situações praticamente idênticas.
A preocupação das administradoras vai além da tese jurídica. Boa parte dos edifícios brasileiros de pequeno e médio porte não conta com estrutura contábil especializada, e a interpretação da norma recairá sobre síndicos que já acumulam responsabilidades operacionais, financeiras e trabalhistas. Soma-se a isso o risco de autuação futura, caso a fiscalização adote entendimento diferente do aplicado na fase inicial, e o fato de que muitos condomínios sequer acompanham o Domicílio Tributário Eletrônico, canal oficial da Receita Federal.
O próprio Ato Conjunto nº 4 prevê a publicação, em até trinta dias, de nova norma instituindo o programa de conformidade para emissão de documentos fiscais em 2026. É nesse texto que entidades representativas do mercado condominial esperam ver explicitado quais condomínios estão dispensados da NFS-e, como será calculado o percentual de 80% e quais procedimentos deverão ser observados por administradoras e gestores. A avaliação predominante no setor é que uma orientação objetiva antes de dezembro evitaria que milhares de condomínios adotassem rotinas fiscais desnecessárias por receio de penalidades.
Até o fechamento desta edição, não há determinação de que todos os condomínios precisem emitir nota fiscal para cada morador. O cenário mais provável é que a obrigação atinja o grupo restrito de condomínios contribuintes, seja por opção, seja por composição de receita. Para síndicos, conselheiros fiscais e administradoras, a recomendação prática é mapear desde já todas as receitas não condominiais do edifício, revisar contratos de antenas, publicidade, locação de espaços e softwares estrangeiros e acompanhar as normas complementares. Quem chegar a dezembro com esse diagnóstico pronto terá muito mais segurança para decidir do que quem esperar a primeira cobrança chegar.
Fonte: Acorda Cidade Mix
