Condomínio no Brasil chega a R$ 516 e inadimplência bate recorde histórico.
A taxa condominial paga pelos brasileiros acumulou alta de 24,9% nos últimos três anos e alcançou a média nacional de R$ 516 no primeiro semestre de 2025, segundo o Censo Condominial 2025/2026. O dado voltou ao centro do debate setorial nesta segunda-feira (3), em Teresina, quando a advogada especialista em Direito Condominial Patrícia Pinheiro concedeu entrevista à TV Clube para explicar por que o reajuste, embora impopular, sustenta a operação dos prédios, e por que a inadimplência que o acompanha pode acabar corroendo o próprio patrimônio dos moradores.
O levantamento que embasa a discussão foi produzido com base em dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), da Receita Federal e da plataforma de gestão uCondo, e mapeia 327.248 condomínios ativos no país, que reúnem aproximadamente 39 milhões de moradores. Em três anos, o boleto médio saltou de R$ 413 para R$ 516. No mesmo intervalo, a inadimplência superior a 30 dias atingiu 11,95%, o maior patamar de toda a série analisada pelo estudo.
Na entrevista, Patrícia Pinheiro atribuiu boa parte da pressão sobre o orçamento à folha de pagamento. Segundo a especialista, os gastos com mão de obra chegam a responder por 70% da taxa condominial, percentual que ajuda a explicar por que reajustes acompanham mais de perto a inflação de serviços do que os índices gerais de preços. Limpeza, portaria, vigilância e manutenção predial compõem o núcleo duro dessa despesa, ao lado de energia, água, gás e segurança.
A advogada defendeu que o debate sobre o valor da cota seja levado à assembleia e conduzido de forma técnica. "O síndico tem total responsabilidade de levar essa discussão a uma assembleia de condomínio e, junto com os moradores, trabalhar o melhor orçamento para que aquele condomínio seja mais valorizado", afirmou. Ela acrescentou que a taxa e a inadimplência elevada impactam diretamente a valorização do prédio e podem desprestigiar o empreendimento no mercado.
Pinheiro também chamou atenção para a distinção entre despesas ordinárias e extraordinárias, lembrando que parte da arrecadação precisa ser direcionada ao fundo de reserva. Na avaliação da especialista, o condomínio deve manter uma poupança mensal capaz de bancar, ao fim de um ou dois anos, investimentos de melhoria na edificação. É justamente esse fundo que costuma ser o primeiro sacrificado quando a arrecadação não fecha, o que adia manutenções e alimenta um ciclo de degradação física do imóvel.
O alerta sobre desvalorização não é retórico. Um condomínio com caixa apertado reduz serviços, atrasa reformas de fachada, posterga a modernização de elevadores e deixa áreas comuns em estado visível de descuido. Esses são exatamente os itens que um comprador avalia na visita e que um laudo de avaliação incorpora ao preço final. A inadimplência elevada também aparece nas certidões e nos balancetes solicitados em qualquer negociação, funcionando como sinal de risco para financiamento e para o próprio interessado na unidade.
Do lado jurídico, o quadro tende a se traduzir em judicialização crescente. Desde o Código de Processo Civil de 2015, a cota condominial é título executivo extrajudicial, o que permite a cobrança direta por execução, sem necessidade de ação de conhecimento prévia. Na ponta final desse processo está a penhora e o leilão da unidade, desfecho que se torna estatisticamente mais frequente à medida que o índice de atraso avança.
O Censo mostra ainda que o movimento de alta não é uniforme no território. A região Norte foi a única a registrar recuo na taxa média, com queda de 17,1% e valor em torno de R$ 429,21 no período analisado. O estudo associa o comportamento a estratégias de contenção, cortes de serviços, renegociação de contratos e revisão de estruturas de portaria, adotadas para evitar o avanço da inadimplência, e não a um alívio estrutural de custos.
Para síndicos e administradoras, a leitura prática é direta: reajuste sem demonstração de despesa real é o tipo de decisão que costuma ser contestada em assembleia e, eventualmente, anulada judicialmente. O caminho tecnicamente defensável passa por orçamento detalhado, comparação com a arrecadação corrente, previsão explícita do fundo de reserva e aprovação formal em assembleia, respeitada a convenção. Do lado dos moradores, a recomendação da especialista é de planejamento anual. "É uma necessidade de cada morador atentar a essa despesa, fazer um planejamento estratégico durante todo o ano para que isso não seja uma sobrecarga", concluiu.
O que se desenha para o restante de 2026 é um cenário em que o síndico deixa de ser apenas gestor de rotina e passa a operar como administrador de crise financeira: negociando acordos de parcelamento antes de partir para a execução, revisando contratos de serviço e defendendo tecnicamente cada centavo do reajuste diante de assembleias cada vez menos tolerantes com aumentos sem justificativa.
Fonte: Portal Clube News - InfoMoney - Revista Business
