Condomínios de Passo Fundo dizem não ao Airbnb; veja o que vale.
Em Passo Fundo, no norte do Rio Grande do Sul, um número crescente de condomínios residenciais tem decidido, em assembleia, barrar a locação de apartamentos por aplicativos de hospedagem como o Airbnb. A modalidade de curtíssima temporada, que ganhou força no município à medida que cresceram os investimentos empresariais, a ampliação do aeroporto local e a movimentação do setor imobiliário, passou a esbarrar em um movimento oposto entre os próprios moradores: o de proteger a rotina, a segurança e a privacidade dos prédios.
O caso do Edifício Vision Residence, no centro da cidade, ilustra a tendência. Segundo relata o síndico do prédio e corretor de imóveis Leonardo Lara, em assembleia recente a maioria dos condôminos optou por não autorizar a locação por Airbnb no edifício. Como o prédio concentra apartamentos de dois dormitórios e abriga diversas famílias com crianças, a alta rotatividade de hóspedes desconhecidos e o barulho em horários noturnos se tornaram motivo de preocupação, sobretudo relacionada à segurança dos moradores.
A discussão, no entanto, não se resume a uma questão de convivência: ela esbarra em uma zona ainda não totalmente pacificada do direito condominial brasileiro. De acordo com o advogado Vinicius da Silveira Hottel, especialista em direito civil e empresarial, a suspensão do aluguel por plataformas digitais é juridicamente possível sempre que a convenção do condomínio definir a destinação do imóvel como exclusivamente residencial. "A questão central envolve o confronto entre o direito de propriedade do dono do imóvel e o direito à segurança e ao sossego dos demais moradores", pontua o especialista.
O tema segue em julgamento definitivo no Superior Tribunal de Justiça (STJ), mas decisões da Corte já sinalizam um entendimento: a cláusula de "destinação residencial" prevista em convenções é suficiente para impedir esse tipo de hospedagem dentro dos edifícios. O argumento central é que a altíssima rotatividade de hóspedes aproxima a prática de uma atividade comercial de hotelaria, o que descaracteriza a locação por temporada tradicional prevista na Lei do Inquilinato, e a afasta, portanto, do uso puramente residencial.
Na prática, isso significa que, para que o aluguel por aplicativos seja considerado legal em um prédio residencial, a convenção do condomínio precisa autorizar expressamente essa destinação, o que exige a aprovação de pelo menos dois terços dos proprietários. Quando o documento proíbe a prática ou é restritivo quanto ao uso residencial, o condomínio tem amparo jurídico para vetar check-ins de hóspedes e aplicar advertências e multas aos proprietários que insistirem em anunciar suas unidades. O advogado destaca ainda um ponto que gera confusão entre síndicos e moradores: decisões informais tomadas fora da convenção, como avisos fixados na portaria ou comunicados verbais do síndico, não têm qualquer validade jurídica. Só a convenção registrada, alterada com o quórum qualificado exigido em lei, tem força para autorizar ou proibir a locação por temporada.
Procurada pela reportagem, a plataforma Airbnb informou, em nota, que oferece ferramentas voltadas à segurança de anfitriões, hóspedes e vizinhos, entre elas a verificação de identidade, a análise preventiva de reservas, o Canal de Apoio ao Vizinho e o Painel do Condomínio, recurso que dá a síndicos e administradoras uma visão organizada das reservas feitas dentro do prédio.
O impasse entre Passo Fundo e o restante do país reflete um debate que se espalha por condomínios de todo o Brasil, à medida que a economia do compartilhamento amadurece e esbarra em normas pensadas décadas antes do surgimento dessas plataformas. Para o mercado condominial, o episódio reforça a importância de convenções atualizadas e claras quanto à destinação dos imóveis, evitando disputas judiciais custosas e prolongadas. Enquanto o STJ não pacifica definitivamente a matéria, cabe a cada condomínio decidir, por meio de assembleia e do quórum legal exigido, se abre ou fecha as portas para a hospedagem por aplicativos, e cabe a síndicos e conselhos fiscais garantir que essa decisão esteja formalmente registrada, para que tenha efeito real sobre proprietários e hóspedes.
Fonte: GZH
