Condomínios x Airbnb: falta de quórum no STJ adia definição sobre locações em condomínios.
Nesta quinta-feira (5), a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu adiar o julgamento que poderia definir se condomínios residenciais podem proibir o uso de unidades autônomas para locação por meio de plataformas digitais, como o Airbnb. A sessão foi suspensa por falta de quórum suficiente para deliberação, o que significa que o número mínimo de ministros para formar maioria e consolidar uma tese não foi atingido.
O caso, que já vinha sendo acompanhado de perto por síndicos, administradoras e investidores imobiliários, discute um recurso especial que busca esclarecer se a locação de curta temporada via aplicativos configura uso residencial ou comercial do imóvel. A controvérsia surgiu porque muitos condomínios, amparados em suas convenções internas, estabelecem que as unidades devem ser utilizadas exclusivamente para fins residenciais, sem atividades de hospedagem ou aluguel de curta duração.
Com o adiamento, a Corte deixou em aberto um dos temas mais relevantes do direito condominial contemporâneo, especialmente diante da popularização de plataformas como Airbnb, Booking e Vrbo, que transformaram o perfil de ocupação dos edifícios e alteraram a dinâmica de convivência entre moradores. A indefinição gera insegurança jurídica, pois decisões de tribunais estaduais continuam divergindo: enquanto alguns entendem que o aluguel por temporada não viola o uso residencial, outros consideram que o fluxo intenso de pessoas estranhas descaracteriza essa natureza e pode comprometer a segurança e a tranquilidade do condomínio.
O STJ já havia enfrentado o tema em outros contextos. Em 2021, a 4ª Turma do tribunal reconheceu a validade de uma convenção que proibia expressamente o uso de unidades para hospedagem via Airbnb, entendendo que o condomínio tem autonomia para definir regras internas que preservem o caráter residencial do edifício. Entretanto, como a 2ª Seção reúne as duas turmas de direito privado (a 3ª e a 4ª), uma decisão colegiada teria potencial para uniformizar o entendimento e criar uma jurisprudência definitiva sobre o assunto.
Enquanto isso, síndicos e administradoras de condomínio seguem sem respaldo claro para agir em casos de conflitos relacionados ao aluguel por aplicativos. Muitos relatam dificuldades em fiscalizar o acesso de hóspedes, garantir a segurança e manter o controle de visitantes, temas que se tornaram ainda mais delicados após a expansão das locações de curta temporada em grandes centros urbanos e cidades turísticas.
Do ponto de vista do mercado, o impasse também afeta investidores e proprietários que utilizam o modelo de locação por aplicativos como fonte de renda. Sem uma definição do STJ, cada condomínio acaba adotando interpretações próprias, o que pode influenciar o valor de revenda e o potencial de exploração econômica de determinados imóveis.
Agora, o processo deve retornar à pauta do STJ em nova data, ainda não divulgada oficialmente, para que o julgamento seja retomado com quórum completo. A expectativa é que, quando isso ocorrer, o tribunal estabeleça parâmetros objetivos para orientar síndicos, condôminos e tribunais estaduais sobre até que ponto a convenção condominial pode limitar o uso individual da propriedade em nome do interesse coletivo.
Fonte: ConJur - STJ - ABDF (Associação Brasileira de Direito Financeiro) - Revista Direito Imobiliário (IBRADIM)
