Gestores imobiliários: veja o que muda na prática com a nova Lei do Aluguel

A Lei do Aluguel no Brasil, regida pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), passou por atualizações importantes que já estão em vigor e impactam contratos de locação residencial e comercial. O principal objetivo das mudanças é aumentar a segurança jurídica, reduzir conflitos e adaptar a legislação ao mercado contemporâneo.

Principais mudanças

Contrato por escrito obrigatório:
Todo contrato de aluguel agora precisa ser formalizado por escrito e conter valores, prazo, forma de pagamento, índice de reajuste e tipo de garantia, inclusive com reconhecimento de assinaturas digitais.
Proibição de garantias duplas:
Locadores não podem mais exigir duas formas de garantia (por exemplo, simultaneamente fiador e caução), para equilibrar a relação contratual e evitar abusos.
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Deveres mais claros entre as partes:
• O proprietário deve entregar o imóvel em condições adequadas, responder por obras estruturais e despesas extraordinárias de condomínio.
• O inquilino deve conservar o imóvel, cuidar de reparos cotidianos e pagar despesas ordinárias, como água, luz, gás e manutenção básica, desde que previsto em contrato.
Impactos tributários (a partir de 2027):
Proprietários com mais de três imóveis alugados e renda anual superior a R$ 240 mil terão novos tributos (IBS, CBS, além do IR). Pequenos locadores não serão afetados imediatamente.
Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB):
Previsto para começar em 2026, esse cadastro reunirá informações de imóveis com um código único, aumentando a transparência e rastreabilidade do mercado.

Contexto de mercado

O mercado de locação no Brasil ultrapassa 17 milhões de imóveis alugados, e a nova Lei do Aluguel surge para acompanhar essa realidade mais digital e dinâmica. Com o aumento dos contratos por plataformas online e o crescimento das locações de curta duração, a legislação anterior já não atendia às novas formas de moradia. A exigência de contratos formais e assinaturas eletrônicas traz mais segurança jurídica e exige que síndicos e administradoras mantenham cadastros atualizados e registros organizados.

O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), previsto para 2026, promete ampliar a transparência e facilitar o rastreamento de imóveis e contratos. Para os investidores, as novas regras tributárias a partir de 2027 podem alterar o retorno das locações, especialmente para quem possui mais de três imóveis. Apesar disso, especialistas acreditam que a modernização da lei vai profissionalizar o mercado, reduzir conflitos e incentivar a formalização, tornando o aluguel mais previsível e seguro para todas as partes envolvidas.