Gravataí e Cachoeirinha disputam bilhão em condomínios logísticos.

Uma nova disputa saudável entre municípios vizinhos vem redesenhando o mapa logístico da Região Metropolitana de Porto Alegre. Gravataí e Cachoeirinha, cidades que dividem fronteira e infraestrutura viária, atraíram no primeiro semestre de 2026 uma sequência de investimentos bilionários em condomínios logísticos voltados ao comércio eletrônico, movimento impulsionado pela duplicação da rodovia ERS-118 e pela proximidade com a BR-290, com Porto Alegre e com o Aeroporto Salgado Filho.

Até recentemente, Cachoeirinha ficava à margem desse fenômeno, mesmo contando com pelo menos 20 centros logísticos em operação no município. O cenário começou a mudar com o anúncio do Parque Logístico Cachoeirinha, empreendimento da gestora paulista Guardian Gestora projetado para ocupar parte da extensa área que abrigou a antiga fábrica da Souza Cruz, no Distrito Industrial, às margens da ERS-118. O projeto prevê, em seu ápice, até 2 milhões de metros quadrados de área e investimentos que podem somar R$ 1 bilhão, distribuídos em até 20 condomínios logísticos.

A primeira fase do empreendimento já avança nos trâmites de licenciamento e contempla seis grandes lotes, com obras previstas para começar ainda em julho. Somente para erguer o primeiro armazém logístico dessa etapa, o aporte estimado é de R$ 300 milhões. Segundo o assessor especial da prefeita Jussara Caçapava, Cláudio Ávila, o empreendimento integra uma estratégia mais ampla de atração econômica para o município. Ávila afirmou que Gravataí funciona como referência para o planejamento de Cachoeirinha diante da nova onda de investimentos.

O interesse dos grandes players do setor por ambos os municípios fica evidente no movimento da empresa 3SB, que decidiu apostar simultaneamente nos dois lados da fronteira. Em Gravataí, a companhia investe R$ 300 milhões em um novo parque logístico de 100 mil metros quadrados de área construída, também no eixo da ERS-118, com entrega prevista para o final deste ano. Em Cachoeirinha, a 3SB avalia um terceiro condomínio logístico na avenida Frederico Ritter, projeto ainda tratado como de interesse da empresa, com investimento estimado em R$ 200 milhões, seguindo o mesmo padrão dos empreendimentos anteriores do grupo. Até então, a 3SB mantinha operação apenas em Nova Santa Rita, onde completou o masterplan em 2025 e reúne 14 empresas em atividade, entre elas nomes como Amazon, Lojas Colombo, Magalu e Pepsico.

Gravataí, por sua vez, consolida posição de protagonista no setor. A LOG CP entregou recentemente seu segundo condomínio logístico no município, também às margens da ERS-118, somando 45 mil metros quadrados de área já totalmente comercializada. O resultado motivou a empresa a confirmar a construção do LOG CP III, com mais 90 mil metros quadrados, no mesmo eixo rodoviário. Somados, os dois empreendimentos representam R$ 387 milhões investidos pela LOG CP no município.

O ritmo de anúncios não para por aí. No início de 2026, outros R$ 550 milhões foram anunciados por dois novos players: a Raizz Capital, com um condomínio logístico de 60 mil metros quadrados, e a Brasco Logística, que também opera em Canoas, com um empreendimento de 100 mil metros quadrados. A expectativa de mercado é que Gravataí, hoje um dos principais polos desse segmento no Rio Grande do Sul, impulsionado pelo crescimento do varejo online e pela proximidade com a Capital, alcance 1 milhão de metros quadrados de área construída até 2028.

Para o mercado condominial e imobiliário gaúcho, o movimento em Gravataí e Cachoeirinha reforça uma tendência nacional de expansão dos condomínios logísticos como classe de ativo estratégica, impulsionada pelo avanço do e-commerce e pela necessidade de centros de distribuição próximos a grandes capitais. A concentração de investimentos bilionários em um raio relativamente pequeno também tende a gerar efeitos indiretos relevantes para administradoras e gestoras de condomínios da região, com aumento de demanda por serviços especializados de gestão predial, segurança patrimonial e infraestrutura voltada a empreendimentos de grande porte.

O desafio que se coloca agora para as duas prefeituras é gerenciar essa concorrência de forma organizada, garantindo agilidade nos processos de licenciamento sem abrir mão de exigências urbanísticas e ambientais. Cachoeirinha, que chega mais tarde a essa corrida, aposta em aprender com a experiência acumulada por Gravataí para evitar gargalos e consolidar sua própria vocação logística nos próximos anos.