Justiça de São Paulo afasta banco de cobrança de dívida condominial e caso repercute entre síndicos.
Uma decisão recente da Justiça de São Paulo reacendeu o debate jurídico sobre quem deve responder pelas dívidas de condomínio quando o imóvel está financiado por meio de alienação fiduciária. A juíza Mariana Horta Greenhalgh, da 5ª Vara Cível do Foro Regional de Nossa Senhora do Ó, determinou a exclusão de uma instituição financeira de uma execução judicial que cobrava cotas condominiais em atraso, por entender que o banco não pode ser responsabilizado enquanto não tiver a posse direta do imóvel.
O caso envolve uma cobrança judicial de aproximadamente R$ 13 mil em cotas condominiais relativas a um imóvel que estava alienado fiduciariamente, ou seja, financiado com garantia ao banco. Nesse tipo de contrato, o comprador permanece na posse direta do bem, enquanto a instituição financeira mantém a propriedade resolúvel até a quitação do financiamento.
Na execução proposta para recuperar os valores em atraso, o banco foi incluído como parte devedora. A instituição financeira, porém, apresentou embargos à execução, argumentando que sua inclusão no processo era indevida, já que atuava apenas como credora fiduciária, sem exercer posse sobre o imóvel nem ter consolidado a propriedade em seu nome.
Segundo o banco, a legislação que regula a alienação fiduciária, especialmente o artigo 27, §8º da Lei 9.514/97, estabelece que a responsabilidade por encargos incidentes sobre o imóvel, como taxas condominiais, permanece com o devedor fiduciante, ou seja, o comprador que ainda ocupa o imóvel.
Ao analisar os argumentos, a magistrada concordou com a tese apresentada pela instituição financeira. Em sua decisão, destacou que, embora as despesas condominiais tenham natureza propter rem, isto é, estejam vinculadas ao imóvel, a legislação prevê regra específica quando se trata de alienação fiduciária.
De acordo com o entendimento da juíza, a responsabilidade direta do credor fiduciário somente surge quando ocorre a consolidação da propriedade em seu nome e a imissão na posse do bem, situação que normalmente acontece após inadimplência do financiamento e retomada do imóvel pelo banco.
Como no caso analisado o imóvel ainda permanecia na posse dos compradores e a propriedade não havia sido consolidada em favor do banco, a magistrada concluiu que não há fundamento jurídico para responsabilizar a instituição financeira pelas cotas condominiais.
Com esse entendimento, a decisão declarou a ilegitimidade passiva do banco na ação e extinguiu o processo em relação à instituição financeira, mantendo a cobrança apenas contra os demais executados — no caso, os proprietários que ocupavam o imóvel.
Imóvel ainda pode responder pela dívida
Apesar de afastar a responsabilidade pessoal do banco, a juíza ressaltou um ponto importante: a dívida condominial continua vinculada ao imóvel. Assim, em determinadas situações, o próprio bem pode ser alcançado judicialmente para satisfazer o débito.
Isso ocorre porque as taxas condominiais possuem natureza propter rem, conceito jurídico que significa que a obrigação acompanha o imóvel independentemente de quem seja o proprietário ou possuidor.
Na prática, isso significa que, mesmo com alienação fiduciária, o imóvel pode ser objeto de medidas judiciais para garantir o pagamento das despesas condominiais, respeitando os direitos do credor fiduciário.
Debate jurídico continua
A decisão também se insere em um contexto de intensos debates nos tribunais sobre a cobrança de dívidas condominiais em imóveis financiados. Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça reforçou entendimento de que imóveis alienados fiduciariamente podem ser penhorados para pagamento de cotas condominiais, justamente por causa da natureza vinculada ao bem.
Esse entendimento tem fortalecido o poder de cobrança dos condomínios, que muitas vezes enfrentam dificuldades para recuperar valores de unidades inadimplentes, especialmente quando o imóvel ainda está financiado.
Ao mesmo tempo, decisões como a do caso analisado reforçam a distinção entre a possibilidade de atingir o imóvel e a responsabilidade pessoal do banco, que só surge quando a instituição passa efetivamente a exercer a posse do bem.
Impactos para condomínios e síndicos
Para síndicos e administradoras, a decisão reforça a importância de compreender a estrutura jurídica da alienação fiduciária antes de incluir instituições financeiras em ações de cobrança.
A inclusão indevida de bancos como devedores pode gerar questionamentos judiciais e atrasar a recuperação do crédito condominial.
Especialistas apontam que a estratégia mais eficaz costuma ser direcionar a cobrança ao devedor fiduciante, responsável pela posse e uso do imóvel, enquanto se avalia a possibilidade de atingir o próprio bem em casos de inadimplência prolongada.
No cenário atual do Judiciário, a tendência é que o tema continue gerando discussões, especialmente diante do aumento da inadimplência em condomínios e do grande número de imóveis financiados no país.
Fonte: Migalhas
