O condomínio que virou pesadelo: moradores denunciam obra e registro irregulares em Ananindeua.

Proprietários de lotes do Condomínio Bosque das Orquídeas, às margens da BR-316, em Ananindeua, na região metropolitana de Belém, denunciaram nesta terça-feira (28) supostas irregularidades na entrega do empreendimento. Segundo os moradores, o conjunto construído pela Pinheiro & Sereni difere do que foi comercializado, com áreas comuns fora do projeto original, falhas construtivas apontadas em laudo técnico e entraves que impedem o registro definitivo dos imóveis em cartório.

As denúncias, baseadas em laudos técnicos, pareceres de engenharia, memorial descritivo, notificações extrajudiciais e documentos do Registro de Imóveis, apontam que a divergência começa pelas áreas de convivência. Na comercialização dos lotes, os compradores receberam memorial descritivo, projetos e imagens que mostravam espaços como a Praça das Orquídeas, praça de esportes, espaço gourmet, sala de jogos e quiosques. Parte dessas estruturas, segundo os proprietários, não foi construída como apresentada ou sofreu alterações durante a execução da obra.

Para o mercado condominial, esse descompasso entre o material de venda e a obra entregue não é questão apenas estética. O memorial descritivo tem peso jurídico consolidado: o Superior Tribunal de Justiça já reconheceu que alterações capazes de prejudicar o adquirente podem gerar responsabilização da construtora, e tribunais estaduais confirmam que as especificações do empreendimento vinculam o incorporador. Na prática, isso dá à comissão de representantes ou ao síndico eleito na entrega base legal para exigir a adequação das áreas comuns ao contratado, ou a reparação correspondente.

O caso ganha contornos mais graves porque as reclamações não se limitam ao acabamento das áreas de lazer. Um engenheiro contratado pelo condomínio elaborou laudos apontando não conformidades na execução da obra e na compatibilidade entre os projetos aprovados e o que foi efetivamente construído, pendências que, segundo os documentos, deveriam ter sido corrigidas antes do recebimento definitivo. Esse é o momento crítico do ciclo de vida de qualquer condomínio novo: a vistoria de entrega, quando síndico e engenharia contratada podem formalizar ressalvas antes de assinar o termo de recebimento, preservando o direito de cobrança posterior.

Os moradores também relatam problemas estruturais no muro do condomínio, que teria desabado e sido reconstruído, voltando a apresentar falhas depois da intervenção. Esse tipo de ocorrência acende um alerta duplo para a gestão condominial: o risco patrimonial e de segurança para moradores e visitantes, e a necessidade de documentar cada etapa da reconstrução para eventual acionamento da garantia quinquenal prevista no Código Civil para solidez da obra.

A situação mais sensível envolve o registro dos imóveis. Um ofício do Registro de Imóveis de Ananindeua à Corregedoria Geral de Justiça aponta pendências na matrícula do empreendimento, o que motivou a devolução de títulos apresentados para registro. Enquanto a matrícula não for regularizada, determinados atos registrais ficam impedidos, deixando dezenas de compradores sem concluir a transferência formal da propriedade. A Lei de Registros Públicos exige coerência entre o registro da incorporação, a averbação da construção e a abertura das matrículas individuais, e falhas nessa cadeia, ainda que sanáveis, podem travar por meses a vida jurídica de um empreendimento, com reflexos sobre financiamento, revenda e garantias contratuais dos proprietários.

Procurada, a Construtora Pinheiro & Sereni informou que mantém procedimentos administrativos e judiciais em andamento para regularizar a matrícula do empreendimento. Sobre as divergências, a empresa disse que a não utilização integral de algumas áreas comuns está ligada a questões internas da gestão condominial, que já conta com síndico, vice-síndico e administração constituídos. A construtora reconheceu pendências pontuais, como um espaço pet e uma praça, mas afirmou que a solução depende de o condomínio optar entre executar as obras ou receber ressarcimento, reforçando que esses pontos não impediram o recebimento nem o uso do empreendimento. Disse ainda nunca ter deixado de dialogar com o condomínio e seguir à disposição para resolver questões cobertas pelas garantias legais e contratuais.

Para o setor condominial, o episódio reforça uma lição recorrente: a vistoria técnica de entrega, feita por profissional habilitado e com laudo formal, é a principal linha de defesa dos futuros moradores antes da assinatura do termo de recebimento. Uma vez assinado sem ressalvas, a jurisprudência tende a presumir conformidade entre o construído e o memorial descritivo, dificultando reclamações posteriores. Síndicos, administradoras e conselhos fiscais de empreendimentos em fase de entrega devem redobrar a atenção à comparação item a item entre projeto e obra e à situação registral antes de levar à assembleia a aprovação do recebimento definitivo.