Portugal cria lei para administradoras de condomínio; O que o Brasil pode aprender com o modelo.

Lisboa, Portugal — O governo português apresentou, no final de junho de 2026, um anteprojeto de lei que cria um regime jurídico específico para a atividade profissional de gestão e administração de condomínios. A proposta, anunciada pela secretária de Estado da Habitação, Patrícia Gonçalves Costa, ainda tramita no circuito legislativo, mas já é vista como um marco na profissionalização da administração predial, e desperta atenção também no Brasil, onde a discussão sobre regular a profissão de administrador de condomínios segue sem desfecho nacional. Segundo informações disponíveis até o fechamento desta edição, o texto português deverá exigir que as empresas obtenham licença para exercer a atividade, cumpram requisitos de idoneidade comercial, mantenham contratos escritos com os condomínios, contratem seguro de responsabilidade civil profissional e comprovem formação adequada de suas equipes.

Vítor Amaral, presidente da APEGAC (Associação Portuguesa de Empresas de Gestão e Administração de Condomínios), que participou da elaboração do anteprojeto, afirma que a regulação tende a beneficiar tanto as empresas quanto os condôminos. Segundo ele, está prevista a entrega simplificada das contas dos condomínios à Autoridade Tributária e Aduaneira, com identificação dos prestadores de serviços e valores pagos, reforçando a transparência financeira, ponto sensível também para administradoras brasileiras.

A argumentação central dos defensores da medida repousa sobre a natureza da atividade: uma função que lida com dinheiro de terceiros, responde pela manutenção de edifícios e precisa verificar a validade de seguros prediais não poderia, segundo Amaral, permanecer sem regras específicas de tutela do poder central. Eduardo Teófilo, do departamento jurídico da Elite Condomínios, compartilha essa leitura e destaca que o novo regime, se equilibrado e com transição adequada, pode reduzir práticas informais e reforçar a confiança dos condôminos.

Para empresas já estruturadas, o impacto tende a ser limitado. Já para as microempresas, que segundo a APEGAC representam mais de 80% do setor, a regulamentação levanta preocupações concretas. Amaral alerta que, se a lei restringir a atuação dessas empresas exclusivamente à administração condominial, muitas poderão fechar ou abandonar o serviço, já que boa parte de sua sustentabilidade vem de serviços complementares, como limpeza e jardinagem. A associação defende que essa prestação continue permitida, sujeita à aprovação da assembleia, realidade que também ecoa entre pequenas administradoras brasileiras.

A proposta mira exclusivamente os administradores profissionais. Condôminos que administrem o próprio condomínio, sem contratar uma empresa, não estarão sujeitos às novas exigências, o que para a APEGAC, pode levar condomínios menores a optar pela autogestão em vez de recorrer a administradoras licenciadas.

O debate português ocorre num contexto de crescente complexidade da gestão condominial, fenômeno também observado no Brasil. Segundo os entrevistados, os edifícios de hoje somam à rotina de cobrança de quotas e assembleias temas como manutenção estrutural, fiscalização de fornecedores, eficiência energética, carregamento de veículos elétricos, proteção de dados e comunicação digital com moradores. Essa ampliação eleva a procura por administradoras especializadas, ao mesmo tempo em que expõe a escassez de mão de obra qualificada, problema que, segundo Amaral, a regulação por si só não resolve.

A tentativa de regular a atividade não é nova em Portugal. A APEGAC lembra que uma promessa semelhante já havia sido feita em novembro de 2024, sem que a lei fosse aprovada. Eduardo Teófilo recorda que a Lei de Bases da Habitação, de 2019, já previa a regulação da atividade, reforçando a leitura de que o anteprojeto atual é a concretização tardia de uma determinação legal antiga.

O que o Brasil pode aprender com esse movimento? Diferentemente de Portugal, o país não possui um regime federal unificado que regule a profissão de administrador ou síndico profissional, as exigência, quando existem, variam por convenção condominial, norma municipal esparsa ou autorregulação de associações do setor. O modelo português mostra um caminho possível: licenciamento formal, seguro de responsabilidade civil obrigatório e comprovação de formação técnica como pré-requisitos para gerir patrimônio de terceiros. Para administradoras e síndicos brasileiros, acompanhar esse desfecho pode antecipar tendências regulatórias e reforçar padrões de transparência hoje dependentes apenas da iniciativa de cada empresa.

Enquanto a tramitação segue seu curso, o setor português já sinaliza que a evolução da atividade não depende exclusivamente da nova lei. Segundo Amaral, a integração da inteligência artificial nos sistemas de gestão condominial já está em curso e deve melhorar a comunicação entre administradores e condôminos, tendência que também já se manifesta entre administradoras brasileiras.