Protesto de condomínio em cartório cresce 569% em um ano; entenda o risco.

No Brasil, o número de dívidas condominiais enviadas a cartórios de protesto saltou 569% em 2025 ante o ano anterior, segundo levantamento do Instituto de Estudos de Protesto de Títulos do Brasil (IEPTB), e os primeiros meses de 2026 confirmam que a tendência não perdeu força. Estados como Bahia, Minas Gerais e Mato Grosso do Sul já registram novos recordes de protestos condominiais neste ano, evidenciando uma mudança de comportamento entre síndicos e administradoras na hora de cobrar condôminos inadimplentes.

De acordo com o IEPTB, o volume de documentos de cobrança condominial levados a cartório passou de 15.071 em 2024 para 100.815 em 2025. Em valores, o montante protestado avançou de R$ 29,5 milhões para R$ 199,4 milhões no mesmo intervalo, alta de 577%. É o maior crescimento da série histórica iniciada em 2020. Do total apresentado no ano passado, 35,7% das dívidas tiveram algum tipo de resolução, seja por pagamento integral, parcelamento ou cancelamento da cobrança.

O movimento se repete, com intensidade ainda maior, em nível estadual. Na Bahia, o número de títulos condominiais protestados cresceu 2.315% em 2025, saltando de 141 para 3.405 registros, com o valor total passando de R$ 664 mil para R$ 3,4 milhões. Segundo o presidente do IEPTB seção Bahia, Claudio Pinto, o salto reflete principalmente a maior adoção do instrumento por síndicos, e não necessariamente um avanço proporcional da inadimplência. No primeiro trimestre de 2026, o estado já somava 825 novos títulos apresentados, totalizando R$ 1,2 milhão, com 592 protestos efetivados e 179 dívidas resolvidas no período.

Em Mato Grosso do Sul, o crescimento histórico do volume de protestos chegou a 1.494%, segundo o presidente dos Cartórios de Protesto do estado, Daniel Emílio Fontana Fries. Em entrevista ao telejornal JR News, da Record News, Fries explicou por que cada vez mais condomínios trocam a Justiça pelo cartório: o protesto é rápido, eficiente e não tem custo para o credor, já que o valor das custas é repassado ao devedor. Segundo ele, cerca de 15% das dívidas são quitadas já nos três primeiros dias após a notificação, enquanto a taxa de recuperação total, considerando prazos de um mês a pouco mais de um ano, chega a variar entre 30% e 40% do crédito devido, patamar muito superior aos cerca de 3% obtidos por meio da cobrança judicial.

Minas Gerais segue a mesma direção. Apenas no primeiro trimestre de 2026, o estado registrou 3.802 dívidas condominiais levadas a protesto, somando R$ 4,5 milhões, depois de um crescimento superior a 1.000% no ano anterior. Cerca de 36% dos débitos apresentados aos cartórios mineiros em 2025 foram resolvidos por pagamento, acordo ou cancelamento, enquanto os demais 63% permaneceram em aberto.

Especialistas ouvidos pela imprensa apontam dois motores para essa curva de crescimento. O primeiro é o aumento da inadimplência puxado pelo encarecimento do custo de vida. O segundo, talvez mais decisivo, é a popularização do protesto como ferramenta de recuperação de crédito entre síndicos profissionais e administradoras, que passaram a incorporar a régua de cobrança extrajudicial como etapa padrão antes de qualquer ação judicial. Não existe valor mínimo de dívida para que o protesto seja solicitado, e a medida também não exige ata de assembleia autorizando previamente a cobrança.

Na prática, o protesto em cartório funciona como instrumento de pressão para estimular o pagamento ou abrir espaço para negociação, diferente da ação judicial, que busca a recuperação efetiva do crédito e permite medidas mais duras, como a penhora de bens. Ao ser notificado, o morador tem um prazo de três dias para quitar o débito apontado pelo síndico ou buscar a Justiça caso considere a cobrança indevida. Vencido esse prazo sem pagamento, o nome é efetivamente protestado, e o morador passa a enfrentar restrições cadastrais que dificultam financiamentos, empréstimos e outras formas de crédito no mercado. Segundo Fries, a dívida condominial recai, em regra, sobre o proprietário do imóvel, mas pode ser transferida ao inquilino quando existe contrato de locação por escrito que atribui a ele a responsabilidade pelas taxas.

Para o setor condominial, o avanço dos protestos expõe um problema que vai além da estatística: quando a inadimplência cresce, o peso recai sobre os próprios moradores em dia com suas obrigações, que precisam complementar o caixa para manter serviços essenciais como segurança, manutenção e pagamento de funcionários. É esse efeito cascata, mais do que o volume isolado de protestos, que síndicos e administradoras vêm tentando conter ao adotar o cartório como primeira linha de cobrança, reservando a via judicial para os casos mais antigos e de maior valor.