Reforma tributária eleva taxa do condomínio; portaria e limpeza pesam mais.

No dia 23 de agosto de 2026, síndicos de condomínios em diferentes regiões do país começaram a sentir, na prática, um dos primeiros efeitos da reforma tributária sobre o dia a dia dos prédios: os contratos de portaria e limpeza terceirizadas chegaram com valores reajustados, e o impacto caiu direto na taxa condominial cobrada de cada morador. A origem da mudança está na nova sistemática de tributação sobre o consumo, que substitui gradualmente tributos como PIS, Cofins e ISS pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), consolidados pela Emenda Constitucional 132, de 2023, e regulamentados pela Lei Complementar 214, de 2025.

O mecanismo por trás do reajuste é relativamente simples de explicar, mas incomum para quem administra um condomínio. Empresas terceirizadas de portaria, limpeza, zeladoria e segurança passam a recolher CBS e IBS sobre os serviços prestados e repassam essa carga tributária ao valor cobrado do condomínio. O problema é que o condomínio não é contribuinte no sentido tradicional: por não ter fins lucrativos e não vender serviços a terceiros, ele não consegue se apropriar dos créditos tributários gerados ao longo da cadeia, como faria uma empresa comum. Esse desencontro amplia o efeito final sobre o custo do contrato, mesmo sem qualquer mudança na cota condominial em si.

O ano de 2026 marca o início de um período de transição que deve se estender até 2033, quando o novo sistema estará plenamente em vigor. Neste primeiro momento, o cronograma definido pela reforma prevê alíquotas de teste de 0,9% para a CBS e 0,1% para o IBS, compensadas nos tributos que ainda estão em vigor, o que torna o impacto inicial mais discreto. A tendência, segundo especialistas do setor, é que os efeitos mais expressivos apareçam a partir de 2027 e se intensifiquem nos anos seguintes, à medida que os tributos antigos forem sendo extintos e as novas alíquotas subirem.

Levantamentos do setor condominial já tentam dimensionar esse impacto. Estimativas divulgadas pelo SíndicoNet apontam para um acréscimo que pode variar entre 2,10% e 6,50% na taxa condominial ao longo da transição, a depender do porte do condomínio, da localização, do perfil de contratos e do tipo de serviço contratado. A própria entidade pondera que não é possível afirmar, de forma generalizada, que todas as taxas condominiais do país vão subir: o resultado depende de como cada condomínio negocia seus contratos e de quanto os fornecedores conseguem absorver ou repassar da nova carga tributária.

Entre os itens do orçamento condominial mais sensíveis à mudança está, em primeiro lugar, a mão de obra terceirizada de portaria, limpeza e zeladoria contratada via empresas especializadas. Também entram na lista os contratos recorrentes de manutenção predial, como elevadores, jardinagem e sistemas prediais, além da própria taxa de administração cobrada pela empresa que gerencia o condomínio. Cada um desses contratos pode sofrer reajustes distintos, conforme a estrutura tributária aplicada a cada fornecedor específico.

Diante desse cenário, síndicos têm sido orientados a agir de forma antecipada em vez de esperar a cobrança chegar pronta na próxima assembleia. A primeira frente é a revisão de contratos, com negociação direta junto aos fornecedores para entender exatamente qual parcela do reajuste corresponde, de fato, ao repasse tributário. A segunda é avaliar, contrato por contrato, se ainda compensa manter a terceirização ou se a contratação direta de funcionários passa a ter um custo-benefício mais vantajoso. A terceira, talvez a mais importante do ponto de vista da gestão, é a transparência: comunicar aos moradores, com antecedência e clareza, a origem de qualquer reajuste na taxa, evitando que o tema chegue como surpresa à assembleia orçamentária.

Também é possível buscar formas de amenizar o impacto sem comprometer a qualidade dos serviços. Comparar propostas de diferentes empresas terceirizadas à luz do novo cenário tributário ajuda a encontrar contratos mais equilibrados, e alguns condomínios já avaliam consolidar diferentes serviços em um único fornecedor para ganhar poder de negociação. Rever a periodicidade de determinados serviços, sem reduzir a qualidade percebida pelos moradores, é outra alternativa apontada por especialistas do setor para aliviar parte do orçamento mensal.

Para o mercado condominial, o episódio expõe um desafio que deve se repetir nos próximos anos: a reforma tributária não incide diretamente sobre a cota condominial, mas atinge de forma indireta e constante os prestadores de serviço que sustentam a rotina de qualquer prédio. Isso significa que, mesmo sem qualquer decisão da administração, o custo de operação pode subir apenas pela mudança na forma como o Brasil tributa o consumo. Para síndicos, moradores e administradoras, o recado é o mesmo: acompanhar a reforma tributária deixou de ser opcional e virou rotina de gestão financeira nos condomínios brasileiros.