Reforma tributária pode elevar taxa condominial em até 8% ao ano.

A partir da consolidação da reforma tributária, condomínios de todo o Brasil começam a sentir, na prática, um efeito que até pouco tempo parecia restrito ao ambiente empresarial: o aumento direto de custos operacionais repassado à cota condominial. É o que aponta artigo publicado em 7 de julho de 2026 pelo Sistema Fenacon, assinado pelo advogado e empresário Rogério Aleixo Pereira, ex-conselheiro do Conselho Municipal de Tributos de São Paulo.

Segundo o autor, síndicos, conselhos e administradoras ainda subestimam o alcance da reforma sobre o dia a dia condominial. O texto explica que a mudança não se resume a uma simples variação na carga de impostos: ela atinge contratos, orçamento, governança, classificação de despesas e a própria tomada de decisão em assembleia. Isso porque o condomínio depende de uma cadeia extensa de prestadores, limpeza, portaria, segurança, manutenção predial, jardinagem, facilities e obras, todos sujeitos à repercussão da nova tributação sobre serviços.

A situação se torna ainda mais delicada nos condomínios residenciais, que normalmente não contam com estrutura própria para compensar o novo custo por meio de créditos tributários, mecanismo mais acessível a operações empresariais sofisticadas. Na prática, isso significa que boa parte do impacto tende a ser absorvida diretamente pelo caixa do condomínio, sem alternativas de compensação fiscal.

Para lidar com esse cenário, o artigo defende uma divisão clara de responsabilidades entre três agentes centrais. O advogado assume o papel de identificar a exposição jurídica do condomínio, mapeando cláusulas de repasse tributário nos contratos, revisando obrigações e fundamentando deliberações em assembleia, especialmente em casos que exigem convocação extraordinária. O contador, por sua vez, é responsável por transformar esse risco jurídico em números concretos: simula cenários de impacto financeiro, projeta o orçamento anual, classifica despesas corretamente e indica a real necessidade de reforço de caixa. Já a administradora concentra a execução prática, centralizando a gestão documental, a cobrança, a interface com síndico e conselho e a organização do fluxo de assembleias.

O artigo alerta que a atuação isolada de qualquer um desses agentes tende a gerar respostas incompletas. Sem o advogado, contratos são revisados de forma parcial e riscos de repasse passam despercebidos. Sem o contador, o orçamento perde precisão. Sem uma administradora integrada, a informação chega fragmentada ao síndico e aos conselheiros.

Para dimensionar a magnitude do problema, o texto apresenta simulações ilustrativas relacionando a arrecadação mensal do condomínio a diferentes cenários de impacto tributário. Um condomínio com arrecadação mensal de R$ 90 mil, por exemplo, pode enfrentar pressão adicional de R$ 32,4 mil por ano num cenário de impacto de 3%, chegando a R$ 86,4 mil anuais caso o impacto alcance 8%. Em condomínios maiores, com arrecadação de R$ 300 mil mensais, a variação projetada vai de R$ 108 mil a R$ 288 mil por ano, dependendo da intensidade do repasse e da capacidade de renegociação com fornecedores. O autor faz questão de ressaltar que os números são apenas indicativos: o resultado real depende da composição contratual de cada condomínio e da eventual absorção de créditos tributários.

Segundo o artigo, a tendência é que a reforma amplie a demanda por revisão de contratos de prestação de serviços, relatórios de impacto financeiro, pareceres jurídicos sobre repasses e reajustes, além de suporte técnico especializado para assembleias. Para as administradoras, isso significa ampliar a capacidade de interlocução técnica com advogados e contadores. Para esses profissionais, representa uma oportunidade de atuação conjunta em um campo que ainda carece de linguagem acessível ao público condominial.

A conclusão do artigo é direta: a resposta adequada à reforma tributária não está concentrada em um único profissional, mas na atuação coordenada entre advogado, contador e administradora, cada um dentro do seu escopo técnico. Segundo o autor, condomínios que estruturarem essa cooperação agora chegam a 2027 com planejamento e previsibilidade financeira, enquanto os que adiarem a discussão tendem a enfrentar problemas de caixa já instalados, sem tempo hábil para reação.

Para o mercado condominial, o alerta chega em meio a uma transição regulatória intensa, com o cronograma da reforma avançando e novas regras do IBS ainda em debate. A recomendação prática é que síndicos e conselhos antecipem o diagnóstico jurídico-contábil, evitando que o impacto financeiro seja descoberto apenas na prestação de contas ou diante de uma chamada extraordinária de caixa.