STJ abre caminho para proibir Airbnb em condomínios residenciais do Brasil.
O Superior Tribunal de Justiça abriu caminho, em junho de 2026, para que condomínios residenciais brasileiros proíbam o aluguel de apartamentos por plataformas como Airbnb e Booking. A decisão não institui uma vedação nacional ao serviço, mas consolida um entendimento jurídico que reforça o poder dos condôminos sobre o uso das unidades dentro de edificações de finalidade residencial, alterando de forma significativa o cenário para proprietários que exploram imóveis por temporadas curtas.
A mudança decorre da forma como o STJ passou a analisar o conflito entre o direito individual de propriedade e o interesse coletivo dos condomínios. O tribunal entende que a locação frequente e sistemática por aplicativos, com alta rotatividade de hóspedes e características próximas de hospedagem comercial, pode descaracterizar a destinação residencial do prédio. Quando a convenção condominial define o edifício como exclusivamente residencial, essa discrepância passa a ser suficiente para justificar restrições formais à prática, mesmo que o documento não cite expressamente o Airbnb ou plataformas similares.
O caso em si foi cadastrado no STJ como Tema 1.443, dentro do rito dos recursos repetitivos. Com isso, todos os processos em andamento no país que tratam da mesma questão estão suspensos até o julgamento definitivo do tribunal. Quando a decisão for proferida, a tese fixada passará a orientar juízes e tribunais estaduais em situações análogas, o que deve padronizar o tratamento jurídico do tema em todo o Brasil. A pergunta central que o STJ precisa responder é objetiva: a cláusula de destinação residencial já existente na convenção do condomínio é suficiente para barrar aluguéis de curta duração por plataformas digitais, sem que seja necessária uma proibição expressa ao Airbnb?
Um episódio em Santos, no litoral de São Paulo, ilustra como os tribunais têm aplicado esse raciocínio. O Edifício Excelsior, conhecido como o "prédio torto" do Canal 4, obteve reconhecimento judicial do direito de manter a proibição ao Airbnb e serviços similares. Proprietários de uma unidade questionaram a restrição, alegando que ela violava o direito constitucional de propriedade. A Justiça, no entanto, entendeu que a destinação residencial do edifício prevalece sobre o interesse individual do proprietário em explorar o imóvel comercialmente. O precedente reforçou que, dentro de condomínios, o direito de propriedade não é absoluto e encontra limites nas normas coletivas estabelecidas pelos condôminos.
Outro ponto relevante diz respeito ao quórum necessário para que a locação de curta temporada seja autorizada. O entendimento do STJ aponta que a liberação da prática pode configurar mudança na destinação do edifício ou das unidades, o que, pelo Código Civil, exige aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos em assembleia. Na prática, isso significa que o proprietário não pode decidir sozinho sobre o uso do apartamento para fins de hospedagem. Se o condomínio não autorizou formalmente a atividade, a recomendação é que o tema seja levado à assembleia antes de qualquer anúncio nas plataformas.
Para a advogada especialista em Direito Civil e Direito Condominial Cristiane Puppim, ouvida pelo Portal Tempo Novo, a decisão coloca em evidência um equilíbrio necessário entre dois direitos igualmente legítimos. Segundo ela, o proprietário tem o direito de usar e alugar o imóvel, mas esse direito encontra limites na convenção, na finalidade residencial do prédio e no direito dos demais moradores ao sossego, à segurança e à convivência organizada. A advogada também pontuou que, quando a atividade muda a rotina do prédio, aumenta a rotatividade e transforma a unidade em uma espécie de hospedagem, a decisão precisa passar pelo crivo coletivo dos condôminos.
A segurança é um dos argumentos mais recorrentes entre condomínios que buscam restringir a prática. Em edificações residenciais, a circulação é previsível: moradores, familiares e visitas pontuais. Com o aluguel por aplicativos, hóspedes diferentes passam pelo edifício a cada poucos dias, utilizam elevadores, garagem, piscina, academia e salão de festas, e muitas vezes desconhecem ou ignoram o regimento interno. Reclamações sobre ruído, festas e uso inadequado das áreas comuns têm sido frequentes em prédios com alta concentração de unidades anunciadas nas plataformas.
Para síndicos, o momento exige atenção e preparo. Especialistas recomendam que a questão seja tratada de forma institucional, com deliberação em assembleia, registro em ata e, se necessário, atualização da convenção e do regimento interno. O condomínio pode estabelecer proibição expressa, exigir cadastro prévio de hóspedes, definir regras de controle de acesso, limitar o tempo de permanência e estipular multas para casos de descumprimento. Decisões isoladas do síndico, sem respaldo na convenção ou em deliberação coletiva, tendem a ser mais vulneráveis a questionamentos judiciais.
O Airbnb segue permitido no Brasil e continua operando normalmente em imóveis fora de condomínios residenciais, além de flats, apart-hotéis e empreendimentos com vocação hoteleira. O que muda, progressivamente, é a margem de tolerância dentro de edifícios de uso exclusivamente residencial. Com o julgamento do Tema 1.443 ainda pendente no STJ, o cenário permanece em transformação, mas a tendência é clara: condomínios residenciais têm cada vez mais respaldo jurídico para definir, em assembleia, se o Airbnb é compatível com a sua vocação e com o direito coletivo dos seus moradores.
Fonte: Portal Tempo Novo
