STJ decide: comprou e registrou? Vai pagar condomínio mesmo sem receber as chaves.
Uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reacendeu o debate sobre quem deve pagar as despesas condominiais quando um imóvel é vendido, mas o comprador ainda não recebeu as chaves. A 4ª Turma da Corte definiu que a responsabilidade pelo pagamento das taxas passa a ser do comprador a partir do momento em que ele aparece como proprietário na matrícula do imóvel no cartório de registro.
Na prática, isso significa que mesmo sem ter acesso ao apartamento ou sem ter iniciado a ocupação da unidade, o comprador já é considerado responsável pelas obrigações condominiais. A decisão reforça um entendimento consolidado no direito imobiliário brasileiro: as cotas de condomínio possuem natureza propter rem, ou seja, são obrigações vinculadas ao próprio imóvel e não apenas à pessoa que o utiliza.
Origem do caso
A controvérsia surgiu a partir de uma ação de cobrança movida por um condomínio contra compradores que figuravam como proprietários na matrícula do imóvel. As despesas cobradas referiam-se a taxas condominiais vencidas antes de eles terem recebido as chaves e tomado posse da unidade.
Os compradores contestaram a cobrança alegando que, embora constassem formalmente como proprietários no registro, jamais haviam recebido as chaves nem exercido a posse do imóvel. Segundo eles, a ausência da entrega das chaves impediria a cobrança das despesas condominiais, já que não estavam usufruindo da unidade ou das áreas comuns do prédio.
O Tribunal de Justiça de São Paulo havia acolhido esse argumento em decisão anterior e extinguido a execução movida pelo condomínio por entender que os compradores não tinham legitimidade para responder pela dívida naquele momento.
Ao analisar o recurso, a 4ª Turma do STJ reformou a decisão do tribunal paulista. O relator do caso, ministro João Otávio de Noronha, afirmou que a transferência da propriedade ocorre com o registro do imóvel no cartório competente. A partir desse momento, o comprador passa a ser considerado condômino e, portanto, responsável pelas despesas relativas à unidade.
Segundo o ministro, a obrigação de pagar condomínio não depende da posse ou da entrega das chaves. Ela decorre da própria titularidade do imóvel registrada oficialmente. Assim, uma vez registrada a propriedade, surge automaticamente a obrigação de contribuir com as despesas do condomínio, já que essas despesas estão vinculadas à fração ideal da unidade no edifício.
A decisão foi unânime entre os ministros da turma.
Natureza “propter rem” das despesas condominiais
A fundamentação jurídica da decisão está no caráter propter rem das obrigações condominiais. Esse conceito significa que determinadas dívidas acompanham o bem, independentemente de quem seja o proprietário ou ocupante.
No caso dos condomínios, as taxas são destinadas à manutenção das áreas comuns, pagamento de funcionários, segurança, limpeza e demais despesas necessárias ao funcionamento do edifício. Como essas obrigações estão vinculadas ao imóvel, quem é titular da unidade assume automaticamente a responsabilidade financeira.
Esse entendimento também busca proteger o próprio condomínio. Caso fosse necessário comprovar quem efetivamente ocupa o imóvel para cobrar as taxas, a arrecadação poderia se tornar mais difícil, prejudicando a gestão financeira do edifício e os demais moradores.
Outro ponto relevante destacado pelo STJ é que o condomínio pode cobrar as despesas condominiais por meio de execução de título extrajudicial. Isso significa que a cobrança judicial pode ocorrer de forma mais rápida, inclusive com possibilidade de penhora do próprio imóvel em caso de inadimplência.
Esse mecanismo existe justamente porque as cotas condominiais são consideradas obrigações claras e vinculadas ao imóvel, o que dispensa discussões mais longas sobre sua origem.
Direito de regresso contra construtora ou vendedor
Apesar de atribuir ao comprador a responsabilidade perante o condomínio, o STJ reconheceu que pode haver situações em que o atraso na entrega das chaves seja culpa da construtora ou do vendedor.
Nesses casos, o comprador não fica totalmente desprotegido. Ele continua obrigado a pagar as taxas ao condomínio para evitar cobrança judicial, mas pode posteriormente buscar direito de regresso contra quem causou o atraso na entrega do imóvel.
Isso significa que o comprador pode entrar com ação judicial para tentar recuperar os valores pagos durante o período em que não teve acesso à unidade.
Impactos para compradores e síndicos
A decisão traz efeitos práticos importantes para o mercado imobiliário e para a gestão de condomínios.
Para compradores de imóveis, especialmente em empreendimentos novos ou na planta, a decisão reforça a necessidade de atenção ao momento do registro da propriedade. Mesmo antes da mudança ou da entrega das chaves, as despesas condominiais já podem começar a ser cobradas.
Para síndicos e administradoras, o entendimento fortalece a segurança jurídica das cobranças condominiais. Com a confirmação de que o proprietário registrado responde pelas cotas, os condomínios ganham maior previsibilidade na arrecadação e menor risco de inadimplência.
Debate ainda pode evoluir
Embora a decisão reafirme entendimento consolidado, o tema continua sendo discutido no meio jurídico. Há debates sobre situações específicas, como casos em que a posse foi transferida sem registro formal ou quando o vendedor permanece como proprietário no cartório.
Além disso, especialistas apontam que discussões futuras podem ocorrer sobre a divisão de responsabilidades entre vendedor, comprador e ocupante do imóvel, especialmente em contratos complexos de compra e venda.
Mesmo assim, a decisão recente reforça um princípio central do direito condominial: quando a propriedade do imóvel é registrada, as obrigações associadas a ele passam automaticamente ao novo titular.
Fonte: Migalhas - STJ
