STJ decide: condomínio não pode cobrar cota dupla de forma desigual.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou, em decisão divulgada nesta terça-feira (28/7) pelo Consultor Jurídico (Conjur), que condomínios não podem adotar critérios de rateio de despesas que tratem os condôminos de forma desigual e desproporcional. A Quarta Turma da Corte manteve o entendimento do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJ-RS), que já havia anulado uma regra aprovada em assembleia segundo a qual as casas do modelo "Palmeira", de maior metragem, pagariam duas cotas condominiais, enquanto as demais unidades do mesmo empreendimento arcariam com apenas uma.

O caso chegou ao Judiciário depois que um grupo de condôminos contestou o critério, alegando falta de isonomia e de proporcionalidade na divisão das despesas. Segundo o processo, a convenção do condomínio previa a cobrança em dobro apenas para o modelo de maior área, sem considerar a existência de unidades intermediárias dentro do mesmo residencial. O tribunal de origem acolheu o pedido dos moradores e afastou o critério aprovado pela maioria em assembleia geral.

Inconformado, o condomínio recorreu ao STJ sustentando que a decisão restringia a autonomia coletiva dos condôminos para definir a forma de rateio das despesas. Para a defesa, convenções e deliberações assembleares aprovadas por maioria qualificada deveriam prevalecer sobre a intervenção judicial, sobretudo quando ajustadas às particularidades do empreendimento.

O relator do caso na Quarta Turma, ministro Raul Araújo, rejeitou o argumento. Segundo seu voto, a regra aprovada em assembleia criou uma distorção ao considerar apenas os dois extremos do condomínio, as casas menores e as maiores, sem observar as unidades de metragem intermediária também existentes no local. Na avaliação do relator, esse desenho ignorou as diferenças reais entre as frações ideais dos imóveis e, por isso, deixou de refletir adequadamente o peso de cada unidade nas despesas comuns. Para o ministro, nesses casos deve prevalecer o critério previsto na legislação civil, que manda considerar a área e a fração ideal de cada imóvel na divisão das despesas condominiais.

A decisão dialoga com uma discussão recorrente no Direito Condominial brasileiro. O Código Civil, no artigo 1.336, inciso I, estabelece que o rateio das despesas deve seguir, em regra, a proporção da fração ideal de cada unidade, salvo disposição diversa na própria convenção. A legislação permite, portanto, que os condôminos adotem critérios alternativos, por metragem, por bloco, por tipo de uso, desde que formalizados de maneira clara. Essa liberdade, no entanto, não é absoluta: a jurisprudência do STJ já vinha sinalizando que qualquer critério diferente da fração ideal precisa preservar a isonomia entre os moradores e não pode gerar enriquecimento ilícito de um grupo em detrimento de outro.

Situações semelhantes têm chegado a tribunais estaduais em todo o país. Em dezembro de 2025, por exemplo, uma decisão de primeira instância em Minas Gerais também discutiu os limites da fração ideal para despesas ordinárias, gerando ampla repercussão no setor, inclusive pedidos de esclarecimento de escritórios especializados sobre o real alcance do precedente. O próprio STJ, em outras ocasiões, já teve que esclarecer publicamente que decisões isoladas sobre o tema não representam uma revogação geral do critério da fração ideal, mas sim a análise de situações específicas em que a convenção adotou fórmula distinta da prevista em lei.

Para o mercado de gestão condominial, o recado da Quarta Turma é direto: qualquer critério de rateio que se afaste da fração ideal precisa ter fundamento técnico consistente e abranger todas as unidades do condomínio de forma proporcional, não apenas os casos extremos. Síndicos, administradoras e conselhos fiscais que estejam avaliando revisar convenções ou aprovar novas fórmulas de rateio em assembleia devem redobrar a atenção à redação das cláusulas, evitando fórmulas que privilegiem ou onerem grupos específicos sem justificativa proporcional clara.

A recomendação para o setor é que qualquer alteração no critério de rateio passe por assessoria jurídica especializada antes da votação em assembleia, com simulações que demonstrem o impacto financeiro sobre todas as faixas de unidades, e não apenas sobre os extremos de metragem. Convenções redigidas sem esse cuidado técnico, mostra o caso julgado pelo STJ, ficam mais vulneráveis a contestação judicial e à anulação anos depois de aprovadas, com potencial de gerar passivos e insegurança jurídica para toda a comunidade condominial.