STJ: decisão no DF, determina que quem assina termo de cessão de direitos deve pagar taxa condominial mesmo em lote irregular.
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, em julgamento unânime realizado em 19 de maio de 2026, que a anuência contratual expressa do comprador de um lote autoriza a cobrança de taxas de manutenção por associação de moradores, ainda que o parcelamento seja irregular. O caso julgado teve origem no Distrito Federal, onde uma associação de moradores cobrava de uma proprietária os valores referentes ao rateio de despesas comuns entre maio de 2015 e abril de 2020, que somavam R$ 27,8 mil.
A ação chegou ao STJ depois de decisões divergentes nas instâncias anteriores. Em primeiro grau, a Justiça do Distrito Federal julgou improcedentes os pedidos da associação. A 7ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT), porém, reformou a sentença e validou a cobrança, sob o argumento de que a moradora havia aceitado expressamente arcar com as taxas de rateio ao adquirir os direitos sobre o lote.
No recurso ao STJ, a proprietária alegou que não integrava o quadro associativo da entidade e que, por isso, não poderia ser obrigada a pagar as taxas. Ela invocou dois precedentes que protegem quem não anuiu à cobrança: o Tema 882 dos recursos repetitivos do STJ, fixado em 2015, segundo o qual associação de moradores não pode exigir taxas de quem não é associado, e o Tema 492 de repercussão geral do Supremo Tribunal Federal (STF), que trata da mesma questão sob a ótica constitucional. A condômina também citou outro processo, o REsp 1.738.721, no qual teria sido reconhecido que ela não fazia parte da associação nem havia concordado com a cobrança, e sustentou que o tribunal de origem equiparou indevidamente um loteamento em processo de regularização a um condomínio edilício.
O relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, rejeitou os argumentos da recorrente. Segundo ele, a moradora assinou instrumento de cessão de direitos pelo qual se responsabilizou expressamente por todos os débitos e encargos pendentes ou futuros do imóvel, incluindo as taxas condominiais já existentes. Para o ministro, essa manifestação voluntária de vontade afasta a proteção conferida pelos Temas 492 e 882, já que tais precedentes foram criados para resguardar a liberdade de associação de quem nunca consentiu com a obrigação, não o caso de quem assumiu a dívida por escrito. O colegiado entendeu ainda que o TJDFT fez corretamente a distinção, em técnica conhecida como distinguishing, entre a situação concreta dos autos e os entendimentos fixados pelas cortes superiores, afastando a aplicação automática dos precedentes.
Ao fundamentar o voto, o relator resumiu o entendimento que hoje prevalece na Corte: a jurisprudência do STJ converge no sentido de que "a autonomia da vontade prevalece sobre a tese da desobrigação associativa" quando fica demonstrada a assunção voluntária da dívida condominial. Com esse fundamento, a Terceira Turma negou provimento ao recurso e manteve a obrigação de pagamento das taxas atrasadas.
A decisão reacende um debate recorrente no mercado condominial brasileiro: o de loteamentos fechados e condomínios de fato que operam sem registro regular, mas cobram taxas de manutenção como se fossem condomínios edilícios tradicionais. Esses arranjos são comuns em regiões metropolitanas onde a regularização fundiária avança lentamente, deixando moradores, associações e administradoras em uma zona cinzenta entre a informalidade da ocupação e a formalidade da cobrança. O precedente do STJ não altera a regra geral, associações continuam impedidas de cobrar de quem nunca aderiu voluntariamente, mas abre uma via segura para exigir o pagamento de quem assinou contratos de cessão, compra ou adesão reconhecendo a obrigação.
Para síndicos, administradoras e associações que atuam em loteamentos e condomínios irregulares, a decisão reforça a importância de formalizar por escrito, no ato da aquisição ou adesão, a concordância do morador com o pagamento das taxas de manutenção. Documentos como termos de cessão de direitos, contratos de compra e venda e declarações de anuência passam a ter peso decisivo em eventuais disputas judiciais. Já para moradores, o julgado é um alerta: assinar esse tipo de instrumento sem atenção às cláusulas financeiras pode significar a assunção de uma dívida que, em tese, poderia ser contestada com base nos Temas 492 do STF e 882 do STJ.
Fonte: ConJur
