Suspensão do STJ trava ações sobre aluguel por temporada no Rio de Janeiro.

Uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) colocou em suspenso, desde maio de 2026, todos os processos que discutem a legalidade da locação de curta temporada em condomínios residenciais do país, e o impacto já se faz sentir no Rio de Janeiro, cidade que registrou alta de 25% no número de imóveis destinados a esse tipo de aluguel neste ano, segundo levantamento do Secovi-Rio. A 2ª Seção do tribunal afetou os Recursos Especiais 2.272.536/SP e 2.272.537/SC ao rito dos repetitivos, sob relatoria do ministro Raul Araújo, criando o Tema Repetitivo 1.443 e determinando a paralisação, em todo o território nacional, de ações individuais e coletivas sobre o mesmo assunto até que a Corte fixe uma tese vinculante.

A controvérsia levada ao STJ é objetiva: definir se a simples cláusula de destinação residencial prevista na convenção de condomínio já é suficiente para impedir a locação de unidades por curto período em plataformas digitais como o Airbnb, mesmo quando não existe proibição expressa a esse tipo de atividade. Até a fixação da tese, prevista para orientar todos os tribunais do país, permanece a incerteza sobre até onde vai o direito de propriedade e onde começa a proteção à convivência condominial.

A decisão que acendeu o debate havia sido tomada poucos meses antes. Em 7 de maio de 2026, ao julgar o Recurso Especial 2.121.055/MG, a 2ª Seção decidiu, por cinco votos a quatro, que a oferta habitual e profissional de unidades por plataformas digitais descaracteriza a destinação residencial do imóvel. Pelo voto da relatora, ministra Nancy Andrighi, condomínios cuja convenção estabelece uso exclusivamente residencial passaram a exigir aprovação de dois terços dos condôminos, conforme o artigo 1.351 do Código Civil, para autorizar esse tipo de locação. Na prática, o ônus se inverteu: quem quer alugar por temporada precisa levar o tema à assembleia, e não mais o condomínio que deseja restringir.

Foi justamente essa inversão que intensificou, em síndicos de todo o país, a prática de assembleias autorizativas — e ampliou a divergência entre tribunais estaduais, levando o STJ a afetar a matéria ao rito repetitivo poucas semanas depois. Segundo o boletim de precedentes 141 do próprio tribunal, publicado em julho, o Tema 1.443 seguia sem julgamento de mérito até o fechamento desta matéria.

No Rio, a discussão chega em meio a um cenário de forte demanda turística. Entre janeiro e novembro de 2025, o estado recebeu 1,97 milhão de visitantes, alta de 46% em relação ao ano anterior, e as reservas aéreas para o litoral cresceram 10,7% na virada do ano. O aumento de hóspedes de curta duração, porém, já gerou atritos em edifícios residenciais: no Edifício Costa do Atlântico, em Ipanema, a locação por temporada foi banida por assembleia depois de episódios de comportamento inadequado de hóspedes em áreas comuns. Na Câmara Municipal, um projeto para regulamentar o setor tramita sem consenso, o que mantém síndicos cariocas sem parâmetro local enquanto aguardam a palavra final de Brasília.

Do outro lado do debate, o Airbnb argumenta que restringir ou proibir esse tipo de locação viola o direito constitucional de propriedade e prejudica uma atividade que considera legal, além de gerar empregos e renda para famílias que dependem da locação de imóveis como complemento de renda. A plataforma diz manter diálogo com o poder público em busca de regras equilibradas.

Para o mercado imobiliário, os efeitos já aparecem antes mesmo do julgamento final. Advogados ouvidos por veículos especializados apontam que empreendimentos sem autorização expressa para locação por temporada tendem a atrair menos interesse de investidores, o que pode levar incorporadoras a revisar projetos voltados a esse público e influenciar decisões de compra em prédios já entregues. Por outro lado, a expectativa de uma tese uniforme, de observância obrigatória em todos os tribunais, é vista como um ganho de previsibilidade tanto para quem quer alugar quanto para quem busca sossego residencial.

Até lá, condomínios do Rio de Janeiro seguem orientados pela jurisprudência mais recente do STJ, ainda que não vinculante: exigir deliberação em assembleia, com quórum de dois terços, antes de autorizar qualquer locação de curta duração por plataformas digitais. Síndicos e conselhos fiscais devem observar os próximos boletins de precedentes da Corte e, sobretudo, revisar convenções e regimentos internos para evitar disputas judiciais enquanto o Tema 1.443 não é julgado em definitivo.