TJMG condena condomínio de Belo Horizonte após anos de infiltrações que inundaram apartamento de moradora.

Um condomínio localizado na região Centro-Sul de Belo Horizonte foi condenado pela Justiça de Minas Gerais a realizar reparos definitivos nas tubulações do edifício e a pagar R$ 8 mil de indenização por danos morais a uma moradora que teve o apartamento inundado e atingido por sucessivas infiltrações ao longo dos últimos anos. A decisão, proferida em 2 de setembro de 2026 pela 11ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), confirmou sentença da Comarca de Belo Horizonte e reacende o debate sobre a responsabilidade dos condomínios pela manutenção preventiva de áreas comuns em edifícios antigos.

Segundo o processo, a moradora relatou que o apartamento sofre com infiltrações constantes desde fevereiro de 2020. Em janeiro de 2021, o imóvel foi inundado por água da chuva que se infiltrou pelo teto da lavanderia. O problema voltou a se repetir em fevereiro de 2022, provocando curto-circuito no sistema elétrico e a perda de alimentos guardados na geladeira. Já durante a tramitação do recurso no TJMG, a moradora relatou um novo episódio de infiltração, ocorrido em janeiro de 2026, fato expressamente considerado pelo relator ao manter a condenação.

Um laudo pericial anexado ao processo apontou que as infiltrações decorriam de tubulações deterioradas, localizadas em um vão técnico entre a laje do apartamento e o piso superior, espaço classificado juridicamente como área comum do condomínio, e não como responsabilidade individual da unidade. A perícia também citou normas técnicas sobre a vida útil de sistemas de tubulação, que costuma variar entre 20 e 30 anos, e destacou que o edifício em questão foi construído há cerca de 50 anos, prazo que supera em muito o período recomendado para substituição das instalações hidrossanitárias.

Ao ajuizar a ação, a moradora pediu que o condomínio fosse condenado a providenciar, de forma imediata e definitiva, a reparação da abertura existente na laje do edifício, além do pagamento de R$ 10 mil por danos morais e da restituição dos valores gastos com os laudos técnicos contratados para comprovar o problema. Em primeira instância, os pedidos foram parcialmente atendidos: o condomínio foi condenado a providenciar a reparação definitiva e adequada das tubulações hidrossanitárias e pluviais localizadas no vão técnico, além de pagar indenização de R$ 8 mil por dano moral.

Inconformado, o condomínio recorreu ao TJMG argumentando que obras já realizadas seriam suficientes para solucionar o problema e que as infiltrações teriam origem em chuvas excepcionais ou em reformas conduzidas pela própria moradora dentro do apartamento. O relator do recurso, desembargador Rui de Almeida Magalhães, rejeitou os argumentos e manteve a condenação. Em seu voto, o magistrado destacou que a perícia técnica afastou qualquer relação entre as inundações e reformas feitas na unidade, apontando o avançado estado de deterioração da tubulação, um histórico de correções improvisadas e a ausência de manutenção preventiva por parte da administração do condomínio.

Ao tratar da manutenção da indenização por dano moral, o relator afirmou que infiltrações reiteradas comprometem a habitabilidade do imóvel e geram, para o morador, situação contínua de insegurança, entendimento que reforça a tendência dos tribunais de reconhecer o abalo psicológico de problemas estruturais prolongados, e não apenas o prejuízo material direto. Os desembargadores Marcelo Pereira da Silva e Marcos Lincoln dos Santos acompanharam o voto do relator, tornando a decisão unânime na câmara.

O caso ilustra um problema recorrente no mercado condominial brasileiro, especialmente em capitais com grande estoque de edifícios construídos entre as décadas de 1960 e 1980. Prédios com meio século de existência frequentemente convivem com sistemas hidráulicos originais, cuja vida útil técnica já foi amplamente ultrapassada, mas cuja substituição integral costuma ser adiada por décadas em razão do custo elevado das obras e da resistência de assembleias a aprovar reformas estruturais de grande porte. Quando o problema é tratado apenas com reparos pontuais, sem diagnóstico técnico abrangente, o resultado tende a ser o descrito no processo: infiltrações recorrentes, danos a unidades específicas e condenações judiciais que somam o custo da obra corretiva ao pagamento de indenizações.

Para síndicos e administradoras, o caso reforça a importância de laudos técnicos periódicos sobre a vida útil de instalações hidrossanitárias e elétricas, sobretudo em edifícios que já ultrapassaram as décadas indicadas pelas normas técnicas do setor. A ausência de um plano de manutenção preventiva documentado tende a pesar contra o condomínio em disputas judiciais, como ficou evidente na decisão do TJMG. Já para moradores em situação semelhante, a decisão sinaliza que a Justiça mineira reconhece tanto o dever do condomínio de custear reparos em áreas comuns quanto o direito à reparação moral quando a habitabilidade do imóvel é comprometida de forma repetida.