9 mil famílias sem água e luz: a lei que pode regularizar condomínios rurais irregulares no Paraná.
Pelo menos 9 mil famílias que vivem em lotes dentro de condomínios rurais no Paraná enfrentam um impasse jurídico e infraestrutural que os priva de serviços essenciais: sem a regularização formal das propriedades, não há como obter fornecimento de água, energia elétrica e esgotamento sanitário. A situação, noticiada em junho de 2026, é mais grave em Cascavel, no oeste do estado, onde a prefeitura já criou uma comissão para analisar o problema e onde existem pelo menos 140 loteamentos considerados irregulares na zona rural do município.
O nó central do problema está em uma norma federal que determina que propriedades em área rural devem ter, no mínimo, 20 mil metros quadrados. Os lotes comercializados nesses condomínios rurais paranaenses têm, em média, cerca de 5 mil metros quadrados — ou seja, um quarto do módulo rural mínimo exigido. Essa diferença impede o registro formal dos imóveis nos cartórios, bloqueia a emissão de matrícula individualizada e, por consequência, inviabiliza o acesso a concessionárias como a Copel, responsável pelo fornecimento de energia elétrica, e a Sanepar, que opera o abastecimento de água e o saneamento básico no estado.
O que ainda é pouco conhecido por parte dos moradores afetados é que o Paraná já conta com uma lei estadual que abre uma saída legal para esse impasse. A norma, da qual o deputado estadual Marcio Pacheco é um dos autores, autoriza os municípios a criarem legislação própria para viabilizar a regularização desses lotes e, ainda durante o processo de análise, permite que os moradores reivindiquem junto às prestadoras o acesso aos serviços básicos — sem precisar aguardar a conclusão definitiva do processo de regularização fundiária.
O mecanismo legal utilizado é o chamado Reurb — Regularização Fundiária Urbana e Rural —, instrumento previsto na Lei Federal nº 13.465/2017, que criou um rito simplificado para a legalização de ocupações em situação irregular, tanto em zonas urbanas quanto rurais. No caso dos condomínios rurais paranaenses, a estratégia indicada pelo advogado Moacir Vozniak, especialista no tema, passa pela criação de uma associação de moradores que represente o conjunto de proprietários e dê entrada coletiva no pedido junto à prefeitura. "Com isso, você cria uma associação desses moradores e você entra com o pedido de Reurb. Independente do resultado, enquanto estiver sendo analisado pela prefeitura, você pode pedir todos os serviços — saneamento, energia elétrica", explicou o advogado, ressaltando que a lei estadual veio complementar a federal justamente para garantir que a falta de regularização não se torne um veto indefinido ao acesso a serviços essenciais.
O deputado Marcio Pacheco reforça que o caminho para os moradores começa pela prefeitura do próprio município. "O proprietário desse terreno deve ir à prefeitura, fazer o início do processo de regularização. A partir disso, poderá então requerer, junto à Copel e à Sanepar, essa prestação de serviço básico", afirmou. A efetividade da lei estadual, no entanto, está condicionada à adesão de cada município, que precisa editar sua própria legislação local autorizando o processo. Cidades como Londrina já se adiantaram e começaram a se beneficiar do instrumento. Em Cascavel, a comissão criada pela Câmara Municipal indica que o debate avança, mas ainda não há prazo definido para a aprovação de uma lei municipal específica.
O impacto social do problema é significativo. Famílias que compraram lotes de boa-fé, muitas vezes financiados ao longo de anos, convivem com a precariedade de poços artesianos improvisados, fossas inadequadas e gambiarras na rede elétrica — situações que expõem moradores a riscos sanitários e de segurança. Do ponto de vista do poder público municipal, a regularização também é vantajosa: imóveis formalizados passam a integrar o cadastro fiscal, geram receita de IPTU ou ITR e permitem ao município exercer controle urbanístico e ambiental sobre aquelas áreas. "Deixa de ser uma invisibilidade, deixa de ser só um problema, passa a ser uma solução para quem é proprietário e para o município também, que passa a ter todo o regramento sobre esse terreno", sintetizou o deputado Pacheco.
Para o mercado condominial, o caso paranaense serve de alerta e de referência. À medida que o modelo de condomínio rural se expande pelo Brasil — impulsionado pela busca por qualidade de vida fora dos grandes centros, especialmente após a pandemia de Covid-19 —, a questão da regularização fundiária tende a ganhar relevância em outros estados. A falta de legislação municipal adequada e o conflito entre o módulo rural federal e a realidade dos lotes menores representam um risco jurídico concreto tanto para compradores quanto para incorporadoras e empreendedores do setor.
