Airbnb em condomínio: STJ suspende processos e vai fixar regra para todo o país
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) suspendeu em todo o país os processos que discutem a locação por curta temporada em condomínios residenciais, a modalidade popularizada por plataformas digitais como o Airbnb. A Segunda Seção da corte, em Brasília, afetou ao rito dos recursos repetitivos os Recursos Especiais 2.272.537 e 2.272.536, sob relatoria do ministro Raul Araújo, e cadastrou a controvérsia como Tema 1.443. A medida foi noticiada pelo portal Juristas em 7 de outubro de 2026 e alcança ações individuais e coletivas que tratam da mesma questão, que ficarão paradas até o julgamento definitivo.
A pergunta que o STJ vai responder é objetiva, mas tem enorme impacto prático: basta que a convenção do condomínio preveja destinação exclusivamente residencial para impedir que os proprietários aluguem seus apartamentos por curtos períodos por meio de aplicativos, ou é preciso que a convenção traga uma proibição expressa dessa prática? A tese que vier a ser fixada terá efeito vinculante e deverá ser seguida por juízes e tribunais de todo o Brasil.
Segundo o relator, a definição sob o rito dos repetitivos poderá contribuir para garantir maior segurança jurídica e uniformidade na solução de processos semelhantes. De acordo com reportagem da Folhapress publicada pelo Diário do Comércio, a Comissão Gestora de Precedentes do STJ identificou cerca de 50 decisões monocráticas e acórdãos sobre o tema, e um dos recursos escolhidos para o julgamento envolve um condomínio de Santa Catarina.
O assunto não é novo na corte. As duas Turmas especializadas em direito privado já analisaram questões relacionadas à locação por temporada em prédios residenciais. Em julgamento anterior, a própria Segunda Seção decidiu que a autorização para locações de curta ou curtíssima temporada depende de deliberação da assembleia, com aprovação de dois terços dos condôminos. O patamar coincide com o quórum previsto no artigo 1.351 do Código Civil para a mudança de destinação do edifício, fixado pela Lei 14.405/2022. A novidade agora é que o tribunal vai enfrentar especificamente o alcance da cláusula de destinação residencial, presente na maior parte das convenções brasileiras.
Para o mercado condominial, a decisão terá consequências diretas em duas frentes. De um lado, estão os moradores e síndicos que associam a alta rotatividade de hóspedes a problemas de segurança, desgaste de áreas comuns, barulho e sobrecarga da portaria. De outro, estão os proprietários e investidores que compraram unidades justamente para explorar a renda da locação por aplicativo, especialmente em cidades turísticas e em regiões centrais das capitais. Se o STJ entender que a destinação residencial é suficiente para vedar a prática, convenções antigas passarão a funcionar como barreira imediata. Se exigir proibição expressa, muitos condomínios precisarão convocar assembleias para alterar o documento, o que depende de quórum qualificado.
A suspensão nacional também altera a rotina de quem já está em litígio. Ações em que condomínios tentam impedir anúncios em plataformas, ou em que proprietários contestam multas aplicadas pela gestão, deverão aguardar a fixação da tese, sem previsão de data. Nesse intervalo, decisões já tomadas em assembleia continuam válidas, mas a judicialização de novos conflitos tende a perder força.
Enquanto o julgamento não ocorre, a recomendação para síndicos e administradoras é revisar a convenção e o regimento interno, verificar como o documento trata a destinação das unidades e registrar formalmente eventuais ocorrências ligadas à locação por temporada. Para investidores, o momento pede cautela antes de adquirir imóveis com foco nessa modalidade, já que a regra que vier do STJ poderá mudar as condições de exploração das unidades em grande parte dos prédios residenciais do país.
Fonte: Portal Juristas
