Banco Central aperta o cerco e contas pool podem desaparecer dos condomínios.
Uma interpretação equivocada vem dominando parte do debate sobre as contas pool utilizadas por administradoras de condomínios. Diferentemente do que muitas publicações têm sugerido, o Banco Central não editou uma norma proibindo expressamente esse modelo de gestão financeira. O que mudou foi algo potencialmente mais relevante: as novas exigências de identificação dos verdadeiros proprietários dos recursos movimentados dentro do sistema financeiro nacional. Na prática, especialistas avaliam que as regras podem tornar a manutenção das contas pool cada vez mais difícil e levar bancos a encerrar esse tipo de relacionamento por iniciativa própria.
O centro da discussão está na Resolução BCB nº 518 e, especialmente, em seu artigo 13. O dispositivo determina que as instituições financeiras mantenham procedimentos capazes de identificar, qualificar e manter atualizadas as informações sobre clientes, representantes e beneficiários finais dos recursos movimentados. A regra faz parte do conjunto de medidas de prevenção à lavagem de dinheiro, combate ao financiamento do terrorismo e fortalecimento dos mecanismos de rastreabilidade financeira exigidos pelo Banco Central.
É justamente nesse ponto que surge o conflito com o modelo de conta pool. Nesse sistema, a conta bancária é aberta em nome da administradora de condomínios, que centraliza a movimentação financeira de dezenas ou até centenas de empreendimentos. Embora os recursos pertençam aos condomínios, a titularidade formal da conta permanece vinculada à administradora.
Durante muitos anos, esse modelo foi amplamente utilizado pelo mercado por razões operacionais. A centralização permitia reduzir custos bancários, simplificar conciliações financeiras e concentrar pagamentos de fornecedores, funcionários e tributos. Em um cenário regulatório menos rigoroso, a prática era vista como uma solução eficiente para grandes carteiras de administração condominial.
A questão é que o ambiente regulatório mudou significativamente. Hoje, as instituições financeiras são responsabilizadas por conhecer não apenas o titular formal da conta, mas também os beneficiários efetivos dos recursos nela depositados. Em uma conta pool, o banco enxerga uma única pessoa jurídica movimentando valores que, na realidade, pertencem a diversos condomínios independentes entre si.
Quanto maior a carteira da administradora, maior tende a ser a complexidade dessa identificação. Uma empresa que administra 200 ou 300 condomínios pode movimentar milhões de reais por mês em uma única conta bancária. Sob a ótica do compliance financeiro, isso cria um desafio para os bancos, que precisam demonstrar aos órgãos reguladores capacidade de rastrear a origem, o destino e os beneficiários finais de cada operação.
Por essa razão, especialistas afirmam que o artigo 13 se tornou o principal ponto de pressão sobre as contas pool. Não porque a norma proíba expressamente esse modelo, mas porque ela transfere às instituições financeiras uma responsabilidade regulatória que muitos bancos podem não estar dispostos a assumir. Em outras palavras, o Banco Central não determinou o encerramento das contas pool. Entretanto, ao elevar as exigências de identificação dos titulares efetivos dos recursos, criou condições para que bancos reavaliem a continuidade desse tipo de estrutura.
A consequência prática pode ser profunda para o setor condominial. Caso as instituições financeiras entendam que não conseguem cumprir adequadamente suas obrigações regulatórias utilizando contas pool, poderão exigir a migração para contas individualizadas em nome de cada condomínio. Essa alternativa é considerada mais compatível com os princípios de transparência, segregação patrimonial e rastreabilidade exigidos pelo sistema financeiro moderno.
O debate também envolve riscos patrimoniais que vão além da regulamentação bancária. Em uma conta pool, os recursos dos condomínios permanecem depositados em conta cuja titularidade pertence à administradora. Em situações de bloqueios judiciais, execuções fiscais, recuperações judiciais, falências ou investigações financeiras envolvendo a empresa administradora, os valores podem ser inicialmente alcançados por medidas de constrição patrimonial.
Embora a jurisprudência frequentemente reconheça que esses recursos pertencem aos condomínios e não à administradora, especialistas alertam que a recuperação dos valores pode exigir medidas judiciais, perícias e comprovação documental. Na prática, isso pode gerar atrasos no pagamento de funcionários, fornecedores, contratos de manutenção e despesas essenciais à operação dos empreendimentos.
O tema também ganha relevância sob a ótica da governança. O Código Civil atribui ao síndico o dever de zelar pelo patrimônio coletivo e prestar contas aos condôminos. Quando a movimentação financeira ocorre em conta de titularidade da administradora, parte dos especialistas entende que existe uma camada adicional de dependência operacional e menor transparência em relação ao acesso direto aos extratos bancários e à comprovação imediata da disponibilidade dos recursos.
Nos últimos anos, o mercado já vinha caminhando gradualmente para modelos de contas individualizadas. O avanço das plataformas digitais, da automação bancária e das integrações financeiras reduziu significativamente as dificuldades operacionais que antes justificavam a adoção das contas pool. Agora, com o aumento das exigências regulatórias, essa migração tende a ganhar velocidade.
A grande questão que permanece em aberto é como cada instituição financeira interpretará as novas regras. O dado mais relevante para o mercado ainda não é conhecido: quantos bancos continuarão aceitando abrir ou manter contas pool após a implementação da Resolução BCB nº 518. A resposta a essa pergunta poderá definir o ritmo da transformação financeira do setor condominial brasileiro nos próximos anos.
Mais do que uma discussão técnica, o tema representa uma mudança estrutural na forma como os recursos de milhões de condôminos são administrados. E, embora o artigo 13 não determine expressamente o fim das contas pool, ele pode se tornar o fator que tornará sua continuidade cada vez mais difícil dentro das exigências atuais do sistema financeiro nacional.
Fonte: Banco Central - Hoje em Dia - Conselho Monetário Nacional
