O que a Justiça do DF decidiu sobre condomínios que cobram mais caro das coberturas, e por que é legal.
Uma decisão do Juizado Especial Cível do Guará, no Distrito Federal, divulgada nesta terça-feira (15) pelo portal Foco Nacional, reacendeu um debate recorrente nos condomínios brasileiros: proprietários de coberturas podem, sim, pagar uma taxa condominial mais alta do que os moradores das unidades padrão, sem que isso configure cobrança abusiva. O caso, registrado sob o processo nº 0703493-22.2026.8.07.0014, envolvia um condômino que contestava o rateio das despesas com base na fração ideal de sua unidade e pedia a adoção de um critério igualitário entre os apartamentos. A Justiça manteve o modelo previsto na convenção do condomínio, negando o pedido.
A controvérsia é especialmente sensível para proprietários de coberturas, que costumam ter unidades maiores e, consequentemente, frações ideais superiores às dos demais apartamentos do mesmo empreendimento. Segundo o advogado Henrique Castro, consultor jurídico do Correio do Síndico e sócio do escritório Castro e Dias Advogados Associados, a cobrança proporcional à fração ideal tem respaldo direto na legislação brasileira. "Não deve ser vista como uma penalização ao proprietário da cobertura. É um critério previsto na legislação e que pode estar expressamente estabelecido na convenção. Existindo uma regra válida para o rateio, ela deve ser observada por todos", afirma o advogado.
A base legal está no artigo 1.336, inciso I, do Código Civil, que estabelece como dever do condômino contribuir para as despesas na proporção de sua fração ideal, salvo disposição em contrário na convenção. A Lei nº 4.591/1964, que disciplina as relações em condomínios edilícios, também integra o arcabouço jurídico usado para sustentar decisões como a do Guará.
Um dos argumentos mais comuns entre moradores de cobertura que contestam o modelo é o de que eles não necessariamente utilizam elevadores, portaria, segurança e limpeza com mais intensidade do que os demais condôminos. Para Henrique Castro, esse raciocínio parte de uma confusão conceitual. "A cota condominial não pode ser confundida com uma conta de água, energia ou qualquer outro consumo individual. Estamos falando de uma obrigação vinculada à propriedade e à manutenção de uma estrutura coletiva. A fração ideal não mede quantas vezes alguém utiliza o elevador ou passa pela portaria", explica. Despesas de administração, segurança e manutenção das áreas comuns, segundo o advogado, beneficiam o empreendimento como um todo, inclusive na valorização patrimonial das unidades.
Para o advogado Bruno Dias, consultor jurídico do Portal Cidades e Condomínios e sócio do mesmo escritório, o ponto de partida de qualquer disputa desse tipo precisa ser a convenção do condomínio. "Antes de discutir se o valor pago pela cobertura é maior ou menor, é indispensável analisar a convenção. O Código Civil estabelece a fração ideal como referência, mas admite que a convenção disponha de maneira diferente", afirma. Segundo ele, a insatisfação isolada de um proprietário não basta para afastar um critério de rateio já estabelecido; a mudança precisa passar pelos mecanismos coletivos previstos em lei, a assembleia, com quórum de dois terços dos votos, conforme o artigo 1.351 do Código Civil.
A discussão já havia passado pelo STJ. No julgamento do REsp 1.778.522/SP, a Terceira Turma reconheceu a legalidade da cobrança de taxa superior para coberturas quando a diferença decorre da maior fração ideal e de critério previsto na convenção. A jurisprudência reforça que uma cobrança mais alta, isoladamente, não caracteriza tratamento ilegal, a análise depende do critério de rateio, do texto da convenção e das particularidades de cada empreendimento.
Para Paulo Melo, presidente do Instituto Nacional de Condomínios e Cidades Inteligentes (INCC), o impacto desse tipo de decisão ultrapassa o interesse econômico individual e atinge a rotina de síndicos e administradoras. "O síndico precisa administrar com base na lei, na convenção e nas decisões regularmente tomadas pelo condomínio. Não é possível mudar a forma de rateio de maneira casuística, dependendo de quem se sente mais ou menos beneficiado. Quando as regras são claras e respeitadas, existe mais segurança para o gestor e para os moradores", afirma. Melo destaca que a transparência na prestação de contas ajuda a evitar que conflitos cheguem ao Judiciário.
O caso do Guará serve como lembrete prático: a existência de uma cobertura ou de uma unidade com área privativa maior não torna automaticamente válida qualquer cobrança superior, assim como o uso reduzido das áreas comuns não basta para justificar uma contribuição menor. Tudo depende da fração ideal registrada, do que diz a convenção e da natureza das despesas rateadas. O recado dos especialistas é o mesmo: conhecer a convenção antes de contestar o boleto pode evitar disputas judiciais longas, e mudanças no critério de rateio só têm validade quando aprovadas coletivamente, em assembleia, com o quórum exigido por lei.
Fonte: Foco Nacional
