Síndicos, atenção: STJ paralisa processos sobre Airbnb em todo o país.
Uma decisão da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em Brasília, susteve nesta semana, em caráter nacional, todos os processos judiciais individuais e coletivos que discutem a possibilidade de locação de imóveis por curta temporada em condomínios residenciais por meio de plataformas digitais como o Airbnb. Divulgada em 17 de setembro de 2026, a decisão afetou os Recursos Especiais 2.272.536 e 2.272.537 ao rito dos recursos repetitivos, sob relatoria do ministro Raul Araújo, dando origem ao Tema 1.443, que deverá resultar em uma tese vinculante para orientar juízes e tribunais de todo o país.
A controvérsia central gira em torno da interpretação das convenções condominiais que preveem destinação exclusivamente residencial para as unidades autônomas. A dúvida que chega em massa ao Judiciário é se essa cláusula, isoladamente, já é suficiente para impedir a locação por curta ou curtíssima temporada, ou se seria necessária uma proibição expressa e específica no texto da convenção. Ao votar pela afetação do tema, o ministro Raul Araújo destacou que a fixação de uma tese vinculante contribuirá para garantir segurança jurídica e uniformidade nas decisões, evitando que processos com a mesma base fática continuem sendo julgados de forma divergente pelo país. Conforme o artigo 927, inciso III, do Código de Processo Civil, juízes e tribunais são obrigados a observar as teses firmadas em julgamentos de recursos repetitivos, o que amplia o alcance prático da decisão para muito além dos dois recursos selecionados como representativos da controvérsia.
O relator também citou levantamento da Comissão Gestora de Precedentes, Jurisprudência e Ações Coletivas (Cogepac), órgão interno do STJ, que identificou cerca de 50 decisões monocráticas e acórdãos relacionados ao tema apenas no âmbito da própria corte, número que não contabiliza a quantidade, provavelmente muito maior, de ações em tramitação nos tribunais estaduais. Esse volume foi um dos fatores que justificaram o enquadramento da matéria no rito dos repetitivos, disciplinado pelos artigos 1.036 e seguintes do CPC e utilizado quando múltiplos processos discutem a mesma questão jurídica de fundo.
A suspensão não é a primeira palavra do STJ sobre o assunto. Em maio deste ano, ao julgar o REsp 2.121.055/MG, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, a própria Segunda Seção já havia consolidado entendimento importante: a convenção condominial não precisa conter vedação expressa à locação por curta temporada para que a prática seja considerada incompatível com a destinação do condomínio. Basta que o documento estabeleça uso exclusivamente residencial para as unidades. Na mesma ocasião, o colegiado definiu que uma eventual autorização para esse tipo de locação, quando os condôminos decidirem permiti-la, depende de aprovação em assembleia, com quórum qualificado de dois terços dos condôminos. É justamente essa tese, já fixada em caso concreto, que o STJ agora pretende transformar em precedente qualificado, de aplicação obrigatória para todos os processos semelhantes no país.
Para o mercado condominial brasileiro, a paralisação nacional dos processos tem efeito imediato sobre a rotina de síndicos e administradoras: ações já em curso ficam congeladas até que o tema repetitivo seja julgado, o que tende a se estender por meses. Na prática, isso significa que condomínios que hoje disputam judicialmente a proibição ou a permissão de aluguéis por aplicativos terão de aguardar a definição da tese antes de obter uma resposta definitiva do Judiciário. O tema ganhou força nos últimos anos à medida que plataformas de hospedagem como Airbnb, Booking e similares se popularizaram em capitais e destinos turísticos, elevando o número de unidades residenciais destinadas à locação por temporada dentro de prédios pensados originalmente para moradia fixa, e, com isso, multiplicando conflitos entre proprietários que exploram o imóvel comercialmente e vizinhos que reclamam de rotatividade de hóspedes, uso de áreas comuns e questões de segurança.
Enquanto a tese vinculante não é fixada, a orientação para síndicos e conselhos consultivos é observar rigorosamente o que já está pacificado: sem cláusula clara na convenção autorizando a prática, a exploração comercial por curta temporada pode ser considerada incompatível com a destinação residencial, e qualquer mudança nesse regime, para liberar ou restringir esse tipo de locação, deve passar necessariamente por assembleia, com o quórum de dois terços já exigido pelo precedente de maio. Administradoras que atuam no setor também devem ficar atentas à movimentação processual: como o Tema 1.443 tem potencial de padronizar o entendimento em todo o território nacional, o desfecho do julgamento deve se tornar referência obrigatória em qualquer disputa futura sobre locação por aplicativos dentro de condomínios residenciais.
Fonte: Jornal Correio
