TJSC decide que condomínio pode responder na Justiça quando síndico deixa de fiscalizar e punir infrações.
Uma decisão da 6ª Câmara Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC), divulgada em Florianópolis nesta quarta-feira, 30 de setembro, serve de alerta para síndicos e administradoras de todo o país. O condomínio pode, sim, ser chamado a responder na Justiça quando a administração deixa de fiscalizar e de aplicar as regras previstas na convenção e no regimento interno. Por unanimidade, o colegiado reconheceu a legitimidade, em tese, de um condomínio fechado da capital catarinense para figurar como réu em ação movida por duas moradoras. Também cassou a sentença de primeiro grau e mandou o processo de volta à origem para a produção de provas.
O caso começou na 6ª Vara Cível da comarca da capital, onde as autoras ajuizaram ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos morais. Elas apontaram uma série de irregularidades atribuídas a outros condôminos, como obras sem aprovação, ausência de habite-se, problemas relacionados à fossa séptica, ocupação de áreas, intervenção em área de preservação permanente, estacionamento em locais indevidos e descumprimento de normas internas. Também relataram supostas perseguições, constrangimentos, ameaças e intimidações atribuídos à administração condominial. O juízo julgou a ação parcialmente procedente, mas considerou o condomínio parte ilegítima para responder por esses pedidos e negou o direito de resposta solicitado.
No recurso, as moradoras sustentaram que os atos da síndica e dos integrantes da administração foram praticados no exercício das funções condominiais e que houve omissão na aplicação das regras. A desembargadora relatora acolheu o argumento com base na chamada teoria da asserção, segundo a qual a legitimidade das partes é avaliada a partir do que está narrado na petição inicial. Para ela, a narrativa apresentada basta, nesta fase, para manter o condomínio no polo passivo.
O voto, porém, faz uma distinção importante. O condomínio não responde automaticamente por qualquer ilícito cometido por um condômino contra outro. A responsabilidade pode surgir de uma omissão da própria administração, caso fique comprovado que ela deixou de adotar as medidas de fiscalização e de punição previstas nas normas internas. A relatora lembrou que o artigo 1.348, incisos IV e V, do Código Civil atribui ao síndico o dever de cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as deliberações da assembleia, além de cuidar da conservação das áreas comuns.
O ponto mais sensível para a gestão condominial está na conclusão de que aplicar sanções, quando a infração é constatada e há previsão nas normas, é uma obrigação do síndico, e não uma escolha. Na prática, a tolerância seletiva ou a inércia diante de irregularidades conhecidas pode deixar de ser apenas uma decisão administrativa e passar a gerar risco jurídico para o condomínio. A decisão ressalva que essa atuação deve respeitar a lei, a convenção e o regimento, além dos princípios da isonomia, do contraditório, da ampla defesa e da proporcionalidade.
O entendimento reforça uma tendência de profissionalização da gestão. Registro formal de ocorrências, notificações documentadas, prazos para a defesa do condômino e aplicação uniforme de multas deixam de ser apenas boas práticas e passam a proteger o próprio condomínio em uma eventual disputa judicial. Para síndicos profissionais e administradoras, o recado é que a omissão também deixa rastros.
A Câmara considerou prematuro o julgamento antecipado, já que a existência de omissão, dano, culpa e nexo causal depende de provas, que foram requeridas pelas duas partes. A relatora ainda recomendou a tentativa de mediação. Segundo ela, a disputa envolve uma relação continuada entre condôminos e administração, em que uma solução apenas judicial nem sempre restaura a convivência. O processo tramita sob o número 5030283-32.2025.8.24.0023 e segue agora para a fase de provas na primeira instância.
Fonte: TJSC
